Wet- en regelgeving Archieven

16jan

City Estate gaat voor de Ramzy Group het vastgoedbeheer verzorgen

City Estate, een landelijke vastgoedbeheerder is door de Ramzy Group uit Amsterdam geselecteerd om het volledige vastgoedmanagement voor hun portefeuille, bestaande uit residentieel en horeca vastgoed, te verzorgen.

Ramzy Group heeft de afgelopen drie decennia een portefeuille opgebouwd bestaande uit zowel residentieel als horeca vastgoed en bezit inmiddels tientallen objecten verspreid over de steden Amsterdam, Purmerend, Almere, Lelystad, Spijkenisse en Landsmeer. Eigenaar van City Estate, Reinier Derksen, laat in een reactie weten: “We zijn trots om deze portefeuille te kunnen toevoegen aan onze vastgoedbeheerorganisatie. We kijken ernaar uit om de Ramzy Group volledig te ontzorgen op het gebied van vastgoedmanagement en tegelijkertijd een optimale huurderstevredenheid voor de tientallen huurders te realiseren.”

Ramez Ramzy, CEO bij Ramzy Group verteld: “In City Estate hebben wij een professionele en ervaren partner gevonden om onze portefeuille aan toe te vertrouwen. De komende jaren willen wij onze vastgoedportefeuille aanzienlijk uitbreiden. Om deze ambitie te bereiken, willen wij ons concentreren op onze corebusiness. Door het vastgoedbeheer uit te besteden aan City Estate, kunnen we dit realiseren en krijgen onze huurders de aandacht die ze verdienen.”

Over City Estate & Ramzy Group

City Estate is gespecialiseerd in vastgoedmanagement en woningverhuur. De portefeuille van City Estate bevindt zich in ruim 40 steden in Nederland en bestaat uit residentieel-, commercieel-, zorg-, horeca- en logistiek vastgoed. De vastgoeddiensten die zij aanbieden zijn geschikt voor iedere type vastgoedeigenaar, van kleine tot grote partijen.

Ramzy Group is een toonaangevende horecaonderneming met ruim 35 horecazaken en heeft daarnaast een vastgoedportefeuille met tientallen objecten in eigendom. Het meest recente project van de Ramzy Group is de opening van de Ventuno Skylounge op de 21^ste etage van het Ruby Emma Hotel in Amsterdam. De activiteiten van de Ramzy Group zijn voornamelijk geconcentreerd in de regio groot Amsterdam.

24dec

Bereikbaarheid tijdens de feestdagen

Tijdens de feestdagen is ons kantoor beperkt bereikbaar. De reactietijd op e-mails kan wat langer zijn dan normaal en ook telefonisch zijn wij minder goed bereikbaar.

Ons kantoor is gesloten op de volgende dagen:

Dinsdag 24 december vanaf 15:00 uur;
Woensdag 25 december gehele dag;
Donderdag 26 december gehele dag;
Vrijdag 27 december gehele dag;
Dinsdag 31 december vanaf 15:00 uur;
Woensdag 1 januari gehele dag.

In deze periode kunnen reacties op reparatieverzoeken meer tijd in beslag nemen. Veel onderhoudsbedrijven zijn tijdens de feestdagen en de jaarwisseling gesloten of werken met een beperkte bezetting. Wij hopen op je begrip hiervoor.

Bij ernstige calamiteiten, die niet kunnen wachten, kan je altijd contact opnemen via 085 – 06 07 004. Beluister het bericht volledig, zodat we je bij urgente situaties goed kunnen helpen.

Wij wensen je hele fijne kerstdagen en een gelukkig en gezond 2025!

01sep

Statement: City Estate beëindigt per 1 september de samenwerking met University Housing

Met ingang van 1 september 2024 is City Estate niet langer betrokken bij de vastgoedportefeuille van University Housing B.V. en is de samenwerking officieel beëindigd. Vanaf deze datum worden alle lopende zaken direct door University Housing afgehandeld.

Heb je nog een lopende huurovereenkomst?

Woon je momenteel in een woning van University Housing? Dan wijzigt per 1 september de contactpersoon voor jouw woonruimte. Vanaf nu is University Housing jouw eerste aanspreekpunt voor alle vragen, storingen, klachten of calamiteiten met betrekking tot je huurwoning. Dit houdt in:

Reparatieverzoeken worden niet langer door City Estate behandeld en kunnen vanaf heden rechtstreeks bij University Housing worden ingediend.
University Housing zal voortaan ook verantwoordelijk zijn voor het innen van de maandelijkse huur.
University Housing is jouw aanspreekpunt voor al je vragen over je woonruimte of je huurovereenkomst.

Is je huurovereenkomst (recentelijk) beëindigd?

Indien je huurovereenkomst met University Housing recentelijk is beëindigd, is University Housing verantwoordelijk voor het inplannen van een check-out en de terugbetaling van de waarborgsom.

Check-out
Mocht er nog geen contact met jou zijn opgenomen voor het inplannen van een check-out en sleuteloverdracht dan kan je vanaf heden rechtstreeks contact opnemen met University Housing. De contactgegevens van hen staan ook in dit artikel vermeld.

Waarborgsom
De waarborgsom is in alle gevallen bij het aangaan van de huurovereenkomst door de huurders rechtstreeks aan University Housing voldaan. Aangezien City Estate destijds bij de overdracht niet betrokken was bij de huuradministratie, hebben wij de borgsom ook nooit in ons beheer gehad. Met de beëindiging van de samenwerking tussen City Estate en University Housing ligt de volledige verantwoordelijkheid voor de terugbetaling van de waarborgsom bij University Housing.

Contactgegevens University Housing

De contactgegevens van University Housing zijn:

Telefoonnummer: +31881703000 (bereikbaar tussen: 10:00 uur en 13:00 uur)
E-mail: support@universityhousing.nl

Heb je als huurder verdere inhoudelijke vragen over jouw woonruimte, storingen, calamiteiten, check-out afspraken of de afhandeling van jouw huurovereenkomst? Dan raden wij alle huurders van University Housing aan om via bovenstaande contactgegevens rechtstreeks contact met University Housing te zoeken.

Vanzelfsprekend is City Estate B.V. niet aansprakelijk voor, noch betrokken bij de bedrijfsactiviteiten van University Housing B.V. of aan haar gelieerde entiteiten. Wij hebben geen enkele invloed op hun bedrijfsvoering of activiteiten.

Wij hopen alle huurders van University Housing hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

23aug

De Wet betaalbare huur samengevat voor verhuurders

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, wat aanzienlijke veranderingen met zich meebrengt voor zowel huurders als verhuurders. We merken dat veel klanten van City Estate door de vele aanpassingen het overzicht kwijt zijn. Daarom hebben we dit blogartikel geschreven om een helder overzicht te bieden.

De 3 onderdelen van de Wet betaalbare huur:

Nieuw middensegment: Er is een middensegment geïntroduceerd voor woningen met een WWS-score tussen 144 en 186 punten, waarmee een derde segment op de huurmarkt is ontstaan.
Verplicht woningwaarderingsstelsel (WWS): Het WWS is nu verplicht voor zowel het lage- als het middensegment.
Vereenvoudigd en gemoderniseerd WWS: Het WWS is vereenvoudigd en gemoderniseerd om huurprijzen beter te reguleren.

Deze wijzigingen hebben geleid tot de indeling van de huurmarkt in drie segmenten:

Laagsegment (sociale huur): Woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale huurgrens van 143 punten.

Middensegment: Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten.

Hoogsegment (vrije sector): Woningen met 187 punten of meer

Wijzigingen in huurprijsbescherming

De nieuwe wet versterkt de huurprijsbescherming voor huurders in het midden- en hoogsegment. Huurders hebben nu altijd de mogelijkheid om een voorstel te doen om de huurprijs te herzien volgens de WWS-puntentelling. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de Huurcommissie het voorstel beoordelen, zonder dat dit met terugwerkende kracht gebeurt. Daarnaast kunnen huurders nu voor alle geschillen over servicekosten terecht bij de Huurcommissie.

Verplicht WWS en gemeentelijke handhaving

Volgens de nieuwe regels mogen verhuurders geen zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verhuren boven de maximale huurprijs zoals bepaald door het WWS. Dit betekent dat het WWS nu dwingend is, met uitzondering van zelfstandige woonruimtes in het hoogsegment. Gemeenten zullen toezicht houden op de naleving en kunnen optreden bij overtredingen. Indien er overtredingen plaatsvinden kunnen er geldboetes volgen.

Een belangrijk aspect is dat verhuurders vanaf 1 juli bij het aangaan van een huurovereenkomst een WWS-puntentelling van de woning aan de huurder moeten overhandigen. Dit stelt huurders in staat om te controleren of de huurprijs juist is en, indien nodig, actie te ondernemen. City Estate kan verhuurders ondersteunen bij het opstellen van de WWS-puntentelling.

Impact op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 juli 2024 (inwerkingtreding Wet betaalbare huur) zijn de wijzigingen niet direct van toepassing, met enkele uitzonderingen. Na een jaar geldt het verbod op te hoge huurprijzen ook voor bestaande huurcontracten van zelfstandige woningen met minder dan 144 punten.

Vereenvoudiging en modernisering van het WWS

Een aantal belangrijke wijzigingen hoe het puntenaantal van het WWS tot stand komt zijn onder andere:

WOZ Cap: WOZ-waarde telt voor maximaal 33% voor woningen met meer dan 187 WWS-punten.
Zwaardere Weging Energielabel: Woningen met een hoog energielabel krijgen meer punten, terwijl slecht presterende woningen puntenaftrek krijgen.
Verbeterde Waardering Buitenruimtes: Buitenruimtes zoals balkons en tuinen worden nu hoger gewaardeerd in de puntentelling.
Puntenopslag: Opslagen voor nieuwbouwprojecten en monumenten zijn geïntroduceerd.

Zelfstandige woonruimte

Naast wijzigingen in de puntentelling is ook de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ verduidelijkt. Volgens de nieuwe regels is een woonruimte zelfstandig als deze wordt bewoond door maximaal twee personen, of door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen. Verhuur aan drie individuen zonder langdurige gemeenschappelijke huishouding wordt nu als onzelfstandig beschouwd. Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt strikt geïnterpreteerd en is voornamelijk van toepassing op gezinnen en enkele uitzonderlijke situaties.

De status van de woonruimte kan niet zonder toestemming van de verhuurder worden veranderd van zelfstandig naar onzelfstandig, tenzij de verhuurder hiermee expliciet akkoord gaat.

Evaluatie

Binnen vijf jaar na de inwerkingtreding zal de wet worden geëvalueerd, met een eerste monitoring al binnen een jaar om de ontwikkelingen in het middensegment van huurwoningen te beoordelen, inclusief het aantal verkopen van huurwoningen.

Bronnen:
– Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
– Rijksoverheid

09apr

Rookmelders verplicht vanaf 1 juli 2022

Vanaf 1 juli 2022 is het verplicht om, ook in bestaande bouw, voldoende rookmelders te plaatsen. Voor nieuwbouwwoningen bestaat de rookmelderverplichting al sinds 2003. Volgens de nieuwe wetgeving moet per 1 juli 2022 ook de bestaande bouw voorzien zijn van rookmelders. Doordat het bouwbesluit wordt aangepast ben je volgens de wet verplicht hieraan te voldoen, dit geldt ook voor huurwoningen.

Regelgeving

De nieuwe wet verplicht het om per verdieping één gekeurde rookmelder te hebben. Ruimtes zoals een kelder of zolder, die niet als verblijfsruimte dienen, hoeven niet aan de nieuwe eis te voldoen.

Er zijn een aantal uitzonderingen. Zo zijn studentenhuizen verplicht om per (bewoonde) kamer een rookmelder op te hangen. Ook is een besloten ruimte (zoals een gang) die gebruikt wordt als vluchtroute genoodzaakt om te worden voorzien van een rookmelder.

Eisen

In nieuwbouwwoningen is het verplicht om de rookmelder aan te sluiten op het elektriciteitsnet, tevens dient er een back-up batterij aanwezig te zijn. Bij bestaande bouw is dit niet van belang en volstaat een melder met batterijen. Alle rookmelders moeten voldoen aan de Europese NEN-14604. Tevens moet de op netstroom aangesloten melder voldoen aan de NEN-2555 norm. In beiden gevallen moeten zij voorzien zijn van een CE-Keurmerk.

Waarom?

De nieuwe wet is ingevoerd omdat de meeste mensen tijdens hun slaap slachtoffer worden van brand. Met behulp van een rookmelder moet het aantal slachtoffers aanzienlijk verminderd worden aldus Minister Knops.

“De meeste slachtoffers van brand vallen door het inademen van rook. Rookmelders redden dus mensenlevens. Uit TNO-onderzoek van afgelopen jaar blijkt dat rookmelders in alle woningen het risico op dodelijke slachtoffers vermindert. Daarom wil ik het Bouwbesluit op dit punt aanpassen en rookmelders niet alleen verplicht stellen voor nieuwbouw maar ook voor bestaande bouw.”

Rookmelders op locatie plaatsen

City Estate heeft een geschikte rookmelder uitgezocht die aan alle eisen en normen voldoet met een batterij met een levensduur van 10 jaar. Wij kunnen jou als vastgoedeigenaar volledig ontzorgen in het voor 1 juli 2022 plaatsen en installeren van deze rookmelder(s) op locatie. Interesse en wil je hier meer over weten? Neem dan contact met ons op!

04dec

Alles over de opkoopbescherming

Verschillende steden in Nederland zoals o.a. Rotterdam starten met het invoeren van een zelfbewoningsplicht. De zelfbewoningsplicht wordt ingevoerd als opkoopbescherming tegen vastgoedbeleggers. Deze zelfbewoningsplicht gaat vanaf 1 januari 2022 gelden op basis van de wet ‘Opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur’. De koper van de woning moet zelf in de woning gaan wonen en mag deze voor een termijn van vier jaar niet verhuren.

De gemeentes willen hiermee voorkomen dat vastgoedbeleggers woningen kopen met als doel deze te verhuren. De gemeente Rotterdam noemt de maatregel “goed voor de leefbaarheid van kwetsbare wijken”. Tijdelijke bewoning zou leiden tot “een onprettige woonwijk waar bewoners elkaar niet kennen en geen gedag zeggen”.

Hoe werkt de opkoopbescherminig?

Er wordt de mogelijkheid gegeven aan gemeenteraden om in de huisvestingsverordening de opkoopbescherming op te nemen. De gemeenteraad moet onderbouwen waarom de de inzet van de opkoopbescherming noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud van of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende wijk. De opkoopbescherming geldt alleen voor goedkope en middeldure woningen. Welke woningen onder goedkoop en middelduur vallen verschilt per gemeente. Een gemeente moet zelf op basis van de situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De regeling duurt in principe tot 1 januari 2025. Binnen drie jaar na invoering van de wet wordt er een evaluatie uitgevoerd. Het is mogelijk dat de opkoopbescherming verlengd wordt.

De opkoopbescherming geldt alleen voor koopwoningen die na de invoering van de regeling op naam worden verkregen en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van levering aan de nieuwe eigenaar. Woningen die op het moment van overdracht langer dan zes maanden verhuurd zijn voordat de opkoopbescherming is ingevoerd vallen niet onder de maatregel.

Rotterdam

Vanaf 1 januari 2022 geldt er in 16 wijken in Rotterdam een zelfbewoningsplicht voor woningen in het lage- en middensegment met een WOZ-waarde tot €355.000,-.

De opkoopbescherming geldt in onderstaande 16 wijken:

Bron: Rijnmond

Amsterdam

Ook de gemeente Amsterdam is bezig met een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen. In Amsterdam wil het stadsbestuur de opkoopbescherming invoeren voor woningen met een WOZ-waarde tot €512.000,-, fors hoger dan in Rotterdam. Het stadsbestuur zal in februari 2022 stemmen over dit plan. Wanneer de plannen in Amsterdam definitief doorgaan vallen zo’n zes op de tien Amsterdamse huizen onder de opkoopbescherming volgens onderzoek van de NOS.

Overige steden

Ook andere steden zijn bezig met het invoeren van een opkoopbescherming. Uit een enquête van de Volkskrant blijkt dat 130 gemeenten overwegen om na 1 januari 2022 een zelfbewoningsplicht in te stellen voor bestaande woningen. Sommige gemeenten hebben al concrete plannen voorgesteld, zoals Den Haag, andere gemeenten gaan de mogelijkheden onderzoeken. Door een wetswijziging worden vanaf 1 januari 2022 maatregelen voor opkoopbescherming voor bestaande woningen naast de zelfbewoningsplicht voor nieuwbouw mogelijk. De gemeentes in Nederland mogen zelf wijken of stadsdelen aanwijzen waar een opkoopbescherming gaat gelden. We zullen dus moeten afwachten welke andere steden gaan volgen.

Uitzonderingen

Op de regeling zijn een paar uitzonderingen van toepassing. Zo mag een huis wel worden verhuurd aan directe familieleden of tijdelijk worden verhuurd bij bijvoorbeeld een verblijf in het buitenland.

21sep

Vastgoed in box 3, hoe kan ik dat zo houden?

Als jij als natuurlijk persoon vastgoed bezit dan wil je graag dat dit in box 3 valt, onder vermogensbeheer en niet in box 1 onder inkomen. Dit heeft onder andere te maken met de manier waarop de belastingdienst jouw vermogen als vastgoedbelegger vaststelt. In deze blog lees je alles over beleggen in vastgoed en box 3.

Valt mijn vastgoed in box 3?

Voor particuliere beleggers die vastgoed hebben als natuurlijk persoon geldt in de basis dat dit valt in box 3. Hierbij moet er sprake zijn van een normale situatie. Dit noemt de belastingdienst ‘normaal vermogensbeheer’. De huur die jij ontvangt is onbelast, hier staat tegenover dat je geen posten mag aftrekken, zoals onderhoudskosten of rente.

Wat is geen normaal vermogensbeheer?

De Belastingdienst noemt verschillende situaties waar er sprake kan zijn van resultaat uit overig inkomen in plaats van normaal vermogensbeheer:

het uitponden van een pand
U verbouwde bijvoorbeeld een pand, zodat er afzonderlijke appartementen zijn ontstaan die u verkocht of nog gaat verkopen.
het voor ten minste 30% zelf uitvoeren van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een verhuurd pand
het gebruiken van voorkennis of andere specifieke kennis om voordeel te behalen.

Hoe kan ik mijn vastgoed in box 3 houden?

Er is geen duidelijke richtlijn voor wanneer jouw vastgoedbeleggingen in box 1 of box 3 vallen. Incidenteel een lampje vervangen kan nog gezien worden als normaal vermogensbeheer. Maar zodra je zelf als vastgoedbelegger alle werkzaamheden gaat uitvoeren die bij het verhuren van vastgoed komen kijken en je daar actief mee bezig blijft houden, dan zal de Belastingdienst dit snel zien als winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. In dat geval zal het dus belast worden in box 1. Door de werkzaamheden uit te besteden aan een vastgoedbeheerder weet je zeker dat jouw vastgoedportefeuille in box 3 valt en kom je niet voor verrassingen te staan.

Vastgoedbeheer door City Estate

Door de unieke en vernieuwde aanpak van City Estate ben jij als vastgoedbelegger gedurende het gehele verhuur proces volledig ontzorgt. City Estate zorgt ervoor dat de woning voor de best mogelijke huurprijs in de markt gezet wordt. De zoektocht naar een geschikte en betrouwbare huurder, screening van kandidaat huurder en ondertekening van huurovereenkomst zijn werkzaamheden die door City Estate opgepakt worden. Als laatste onderdeel zal City Estate ook het dagelijkse vastgoedbeheer voor haar rekening nemen. De maandelijkse huurincasso’s, het aannemen en afhandelen van reparatieverzoeken en periodieke inspecties zijn zaken die door City Estate opgepakt worden. Kortom, als vastgoedbelegger kan je zorgeloos genieten van een goed rendement op jouw vastgoed. Meer informatie? Neem dan snel contact met ons op!

06jul

Wat doet de Huurcommissie precies?

Als verhuurder van woningen is het een grote kans dat jij weleens gehoord hebt van de Huurcommissie. Maar wat doet de Huurcommissie nou precies? Dat leggen wij jou uit in dit artikel. Heb je vragen, zijn er zaken onduidelijk of wil je ergens even over sparren? Neem dan geheel vrijblijvend contact met ons op.

De Huurcommissie

De Huurcommissie is een landelijke organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Door het geven van voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Wanneer huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit komen, dan biedt de Huurcommissie hulp met informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend is voor partijen.

Puntentelling

De meeste verhuurders in Nederland kennen de Huurcommissie voornamelijk van de puntentelling. Dit betreft een checklist die laat zien hoeveel punten jouw verhuurde woning waard is. Heeft jouw woning 145 punten? Dan is de maximale huurprijs nu vastgesteld op €737,14. Heeft jouw woning meer dan 145 punten? Dan valt de woning in de vrije sector en mag je de huurprijs zelf bepalen. Ieder jaar wordt de checklist door de overheid bijgewerkt.

Benieuwd op hoeveel punten jouw woning vastgesteld wordt? Je kan online via de website van de Huurcommissie een huurprijscheck doen.

Kleine reparaties & Onderhoud

Wanneer huurder en verhuurder het oneens zijn over gebreken in de woning, dan kunnen zij ook de Huurcommissie inschakelen. Als verhuurder ben je in de meeste gevallen verantwoordelijk voor het grote onderhoud van de woning. Kleine reparaties zijn voor rekening van de huurder. In sommige gevallen besluit een verhuurder ook kleine reparaties, die eigenlijk voor huurder bestemd zijn, uit te voeren. De kosten hiervan kunnen vervolgens doorberekend worden in de servicekosten. Een van de voornaamste redenen waarom verhuurders kleine reparaties zelf oppakken is om de kwaliteit te waarborgen.

In het geval dat er ernstige gebreken in de woning geconstateerd worden die voor rekening van verhuurder zijn, kan de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsverlaging afdwingen. Deze huurprijsverlaging is vervolgens van toepassing totdat de verhuurder het gebrek verholpen heeft.

Huurverhoging

De verhuurder kan een huurverhoging voorstellen wanneer er voorzieningen zijn aangebracht of verbeterd ter bevordering van het leefgenot van huurder. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld een extra toilet, dubbelglas of een nieuwe cv. Wanneer huurder en verhuurder en niet eens worden over de huurverhoging na woningverbetering kan de Huurcommissie ingeschakeld worden. Belangrijk om te weten is dat het vervangen van bestaande faciliteiten niet als woningverbetering gezien zal worden.