Laws and regulations Archives

16jan

City Estate gaat voor de Ramzy Group het vastgoedbeheer verzorgen

City Estate, een landelijke vastgoedbeheerder is door de Ramzy Group uit Amsterdam geselecteerd om het volledige vastgoedmanagement voor hun portefeuille, bestaande uit residentieel en horeca vastgoed, te verzorgen.

Ramzy Group heeft de afgelopen drie decennia een portefeuille opgebouwd bestaande uit zowel residentieel als horeca vastgoed en bezit inmiddels tientallen objecten verspreid over de steden Amsterdam, Purmerend, Almere, Lelystad, Spijkenisse en Landsmeer. Eigenaar van City Estate, Reinier Derksen, laat in een reactie weten: “We zijn trots om deze portefeuille te kunnen toevoegen aan onze vastgoedbeheerorganisatie. We kijken ernaar uit om de Ramzy Group volledig te ontzorgen op het gebied van vastgoedmanagement en tegelijkertijd een optimale huurderstevredenheid voor de tientallen huurders te realiseren.”

Ramez Ramzy, CEO bij Ramzy Group verteld: “In City Estate hebben wij een professionele en ervaren partner gevonden om onze portefeuille aan toe te vertrouwen. De komende jaren willen wij onze vastgoedportefeuille aanzienlijk uitbreiden. Om deze ambitie te bereiken, willen wij ons concentreren op onze corebusiness. Door het vastgoedbeheer uit te besteden aan City Estate, kunnen we dit realiseren en krijgen onze huurders de aandacht die ze verdienen.”

Over City Estate & Ramzy Group

City Estate is gespecialiseerd in vastgoedmanagement en woningverhuur. De portefeuille van City Estate bevindt zich in ruim 40 steden in Nederland en bestaat uit residentieel-, commercieel-, zorg-, horeca- en logistiek vastgoed. De vastgoeddiensten die zij aanbieden zijn geschikt voor iedere type vastgoedeigenaar, van kleine tot grote partijen.

Ramzy Group is een toonaangevende horecaonderneming met ruim 35 horecazaken en heeft daarnaast een vastgoedportefeuille met tientallen objecten in eigendom. Het meest recente project van de Ramzy Group is de opening van de Ventuno Skylounge op de 21^ste etage van het Ruby Emma Hotel in Amsterdam. De activiteiten van de Ramzy Group zijn voornamelijk geconcentreerd in de regio groot Amsterdam.

24dec

Bereikbaarheid tijdens de feestdagen

Tijdens de feestdagen is ons kantoor beperkt bereikbaar. De reactietijd op e-mails kan wat langer zijn dan normaal en ook telefonisch zijn wij minder goed bereikbaar.

Ons kantoor is gesloten op de volgende dagen:

Dinsdag 24 december vanaf 15:00 uur;
Woensdag 25 december gehele dag;
Donderdag 26 december gehele dag;
Vrijdag 27 december gehele dag;
Dinsdag 31 december vanaf 15:00 uur;
Woensdag 1 januari gehele dag.

In deze periode kunnen reacties op reparatieverzoeken meer tijd in beslag nemen. Veel onderhoudsbedrijven zijn tijdens de feestdagen en de jaarwisseling gesloten of werken met een beperkte bezetting. Wij hopen op je begrip hiervoor.

Bij ernstige calamiteiten, die niet kunnen wachten, kan je altijd contact opnemen via 085 – 06 07 004. Beluister het bericht volledig, zodat we je bij urgente situaties goed kunnen helpen.

Wij wensen je hele fijne kerstdagen en een gelukkig en gezond 2025!

01sep

Statement: City Estate beëindigt per 1 september de samenwerking met University Housing

Met ingang van 1 september 2024 is City Estate niet langer betrokken bij de vastgoedportefeuille van University Housing B.V. en is de samenwerking officieel beëindigd. Vanaf deze datum worden alle lopende zaken direct door University Housing afgehandeld.

Heb je nog een lopende huurovereenkomst?

Woon je momenteel in een woning van University Housing? Dan wijzigt per 1 september de contactpersoon voor jouw woonruimte. Vanaf nu is University Housing jouw eerste aanspreekpunt voor alle vragen, storingen, klachten of calamiteiten met betrekking tot je huurwoning. Dit houdt in:

Reparatieverzoeken worden niet langer door City Estate behandeld en kunnen vanaf heden rechtstreeks bij University Housing worden ingediend.
University Housing zal voortaan ook verantwoordelijk zijn voor het innen van de maandelijkse huur.
University Housing is jouw aanspreekpunt voor al je vragen over je woonruimte of je huurovereenkomst.

Is je huurovereenkomst (recentelijk) beëindigd?

Indien je huurovereenkomst met University Housing recentelijk is beëindigd, is University Housing verantwoordelijk voor het inplannen van een check-out en de terugbetaling van de waarborgsom.

Check-out
Mocht er nog geen contact met jou zijn opgenomen voor het inplannen van een check-out en sleuteloverdracht dan kan je vanaf heden rechtstreeks contact opnemen met University Housing. De contactgegevens van hen staan ook in dit artikel vermeld.

Waarborgsom
De waarborgsom is in alle gevallen bij het aangaan van de huurovereenkomst door de huurders rechtstreeks aan University Housing voldaan. Aangezien City Estate destijds bij de overdracht niet betrokken was bij de huuradministratie, hebben wij de borgsom ook nooit in ons beheer gehad. Met de beëindiging van de samenwerking tussen City Estate en University Housing ligt de volledige verantwoordelijkheid voor de terugbetaling van de waarborgsom bij University Housing.

Contactgegevens University Housing

De contactgegevens van University Housing zijn:

Telefoonnummer: +31881703000 (bereikbaar tussen: 10:00 uur en 13:00 uur)
E-mail: support@universityhousing.nl

Heb je als huurder verdere inhoudelijke vragen over jouw woonruimte, storingen, calamiteiten, check-out afspraken of de afhandeling van jouw huurovereenkomst? Dan raden wij alle huurders van University Housing aan om via bovenstaande contactgegevens rechtstreeks contact met University Housing te zoeken.

Vanzelfsprekend is City Estate B.V. niet aansprakelijk voor, noch betrokken bij de bedrijfsactiviteiten van University Housing B.V. of aan haar gelieerde entiteiten. Wij hebben geen enkele invloed op hun bedrijfsvoering of activiteiten.

Wij hopen alle huurders van University Housing hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

23aug

De Wet betaalbare huur samengevat voor verhuurders

Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, wat aanzienlijke veranderingen met zich meebrengt voor zowel huurders als verhuurders. We merken dat veel klanten van City Estate door de vele aanpassingen het overzicht kwijt zijn. Daarom hebben we dit blogartikel geschreven om een helder overzicht te bieden.

De 3 onderdelen van de Wet betaalbare huur:

Nieuw middensegment: Er is een middensegment geïntroduceerd voor woningen met een WWS-score tussen 144 en 186 punten, waarmee een derde segment op de huurmarkt is ontstaan.
Verplicht woningwaarderingsstelsel (WWS): Het WWS is nu verplicht voor zowel het lage- als het middensegment.
Vereenvoudigd en gemoderniseerd WWS: Het WWS is vereenvoudigd en gemoderniseerd om huurprijzen beter te reguleren.

Deze wijzigingen hebben geleid tot de indeling van de huurmarkt in drie segmenten:

Laagsegment (sociale huur): Woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale huurgrens van 143 punten.

Middensegment: Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten.

Hoogsegment (vrije sector): Woningen met 187 punten of meer

Wijzigingen in huurprijsbescherming

De nieuwe wet versterkt de huurprijsbescherming voor huurders in het midden- en hoogsegment. Huurders hebben nu altijd de mogelijkheid om een voorstel te doen om de huurprijs te herzien volgens de WWS-puntentelling. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de Huurcommissie het voorstel beoordelen, zonder dat dit met terugwerkende kracht gebeurt. Daarnaast kunnen huurders nu voor alle geschillen over servicekosten terecht bij de Huurcommissie.

Verplicht WWS en gemeentelijke handhaving

Volgens de nieuwe regels mogen verhuurders geen zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verhuren boven de maximale huurprijs zoals bepaald door het WWS. Dit betekent dat het WWS nu dwingend is, met uitzondering van zelfstandige woonruimtes in het hoogsegment. Gemeenten zullen toezicht houden op de naleving en kunnen optreden bij overtredingen. Indien er overtredingen plaatsvinden kunnen er geldboetes volgen.

Een belangrijk aspect is dat verhuurders vanaf 1 juli bij het aangaan van een huurovereenkomst een WWS-puntentelling van de woning aan de huurder moeten overhandigen. Dit stelt huurders in staat om te controleren of de huurprijs juist is en, indien nodig, actie te ondernemen. City Estate kan verhuurders ondersteunen bij het opstellen van de WWS-puntentelling.

Impact op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten

Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 juli 2024 (inwerkingtreding Wet betaalbare huur) zijn de wijzigingen niet direct van toepassing, met enkele uitzonderingen. Na een jaar geldt het verbod op te hoge huurprijzen ook voor bestaande huurcontracten van zelfstandige woningen met minder dan 144 punten.

Vereenvoudiging en modernisering van het WWS

Een aantal belangrijke wijzigingen hoe het puntenaantal van het WWS tot stand komt zijn onder andere:

WOZ Cap: WOZ-waarde telt voor maximaal 33% voor woningen met meer dan 187 WWS-punten.
Zwaardere Weging Energielabel: Woningen met een hoog energielabel krijgen meer punten, terwijl slecht presterende woningen puntenaftrek krijgen.
Verbeterde Waardering Buitenruimtes: Buitenruimtes zoals balkons en tuinen worden nu hoger gewaardeerd in de puntentelling.
Puntenopslag: Opslagen voor nieuwbouwprojecten en monumenten zijn geïntroduceerd.

Zelfstandige woonruimte

Naast wijzigingen in de puntentelling is ook de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ verduidelijkt. Volgens de nieuwe regels is een woonruimte zelfstandig als deze wordt bewoond door maximaal twee personen, of door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen. Verhuur aan drie individuen zonder langdurige gemeenschappelijke huishouding wordt nu als onzelfstandig beschouwd. Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt strikt geïnterpreteerd en is voornamelijk van toepassing op gezinnen en enkele uitzonderlijke situaties.

De status van de woonruimte kan niet zonder toestemming van de verhuurder worden veranderd van zelfstandig naar onzelfstandig, tenzij de verhuurder hiermee expliciet akkoord gaat.

Evaluatie

Binnen vijf jaar na de inwerkingtreding zal de wet worden geëvalueerd, met een eerste monitoring al binnen een jaar om de ontwikkelingen in het middensegment van huurwoningen te beoordelen, inclusief het aantal verkopen van huurwoningen.

Bronnen:
– Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
– Rijksoverheid

09apr

Smoke detectors mandatory from July 1, 2022

As of July 1, 2022, it is mandatory to install a sufficient number of smoke detectors, even in existing buildings. For new construction homes, the smoke detector requirement has existed since 2003. Under the new legislation, as of July 1, 2022, existing construction must also be equipped with smoke detectors. Because the building code is being amended, you are required by law to comply with this; this also applies to rental properties.

Regulation

The new law requires one inspected smoke detector per floor. Spaces such as a basement or attic, which do not serve as living quarters, do not have to meet the new requirement.

There are some exceptions. For example, student houses are required to hang a smoke detector per (occupied) room. Also, an enclosed space (such as a hallway) used as an escape route is required to be equipped with a smoke detector.

Requirements

In new construction houses it is mandatory to connect the smoke detector to the mains, also a back-up battery must be present. In existing buildings this is not important and a detector with batteries is sufficient. All smoke detectors must comply with the European NEN-14604. Also, the mains-connected detector must meet the NEN-2555 standard. In both cases they must have a CE mark.

Why?

The new law was introduced because most people become victims of fire while sleeping. With the help of a smoke detector, the number of victims should be significantly reduced according to Minister Knops.

"Most fire victims are caused by smoke inhalation. Smoke detectors therefore save lives. TNO research last year shows that smoke detectors in all homes reduce the risk of fatalities. Therefore, I want to amend the Building Code on this point and make smoke detectors mandatory not only for new construction but also for existing construction."

Installing smoke detectors on site

City Estate has selected a suitable smoke detector that meets all requirements and standards with a 10-year battery life. We can completely relieve you as a property owner in placing and installing these smoke alarm(s) on location before July 1, 2022. Interested and want to know more about this? Then get in touch with us!

04dec

All about buyout protection

Several cities in the Netherlands such as Rotterdam, among others, are starting to introduce an obligation to self-occupy. The owner-occupancy obligation is being introduced as buyout protection against real estate investors. This owner-occupation obligation will apply from January 1, 2022 on the basis of the law "Acquisition protection and extended possibilities for temporary rental". The buyer of the property must live in the property himself and may not rent it out for a period of four years.

With this, the municipalities want to prevent real estate investors from buying homes with the aim of renting them out. The municipality of Rotterdam calls the measure "good for the livability of vulnerable neighborhoods." Temporary occupancy would lead to "an unpleasant residential neighborhood where residents do not know each other and do not say hello."

How does the buyout protection work?

The option is given to municipal councils to include buyout protection in the housing ordinance. The municipal council must substantiate why the use of buyout protection is necessary, appropriate and proportionate to maintain or promote livability in the neighborhood in question. Buyout protection applies only to low-cost and medium-cost housing. Which homes fall under low-cost and medium-cost varies by municipality. A municipality itself must substantiate on the basis of the situation up to which WOZ value owner-occupied houses fall into the cheap and medium-priced segment. In principle, the regulation lasts until January 1, 2025. An evaluation will be carried out within three years of the introduction of the law. It is possible that the buyout protection will be extended.

The buyback protection applies only to owner-occupied homes acquired after the introduction of the scheme and to homes that were in rented condition for a period of less than six months on the date of delivery to the new owner. Properties that had been rented for more than six months at the time of transfer before the buyback protection was introduced are not covered.

Rotterdam

From January 1, 2022, 16 neighborhoods in Rotterdam will be subject to a self-occupancy requirement for low and middle segment housing with a WOZ value of up to €355,000.

The buyout protection applies in the 16 districts below:

Source: Rijnmond

Amsterdam

The City of Amsterdam is also working on a self-occupancy obligation for existing homes. In Amsterdam, the city council wants to introduce buyout protection for homes with a WOZ value of up to €512,000, substantially higher than in Rotterdam. The city council will vote on this plan in February 2022. When the plans in Amsterdam finally go through, about six out of ten Amsterdam homes will fall under the buyout protection, according to research by NOS.

Other cities

Other cities are also introducing buyout protection. A survey by the Volkskrant reveals that 130 municipalities are considering instituting a self-occupancy obligation for existing homes after January 1, 2022. Some municipalities have already proposed concrete plans, such as The Hague, while others are going to investigate the possibilities. A change in the law will make buyout protection measures for existing homes possible from Jan. 1, 2022, in addition to the self-housing obligation for new construction. Municipalities in the Netherlands are allowed to designate their own neighborhoods or districts where buyout protection will apply. So we will have to wait and see which other cities will follow.

Exceptions

There are a few exceptions to the rule. For example, a house may be rented out to immediate family members or temporarily rented out when staying abroad, for example.

21sep

Real estate in box 3, how to keep it that way?

If you as a natural person own real estate you would like it to fall in Box 3, under asset management and not in Box 1 under income. Among other things, this has to do with how the tax authorities determine your assets as a real estate investor. In this blog you can read all about real estate investing and box 3.

Does my real estate fall into box 3?

For private investors who own real estate as natural persons, the basic rule is that this falls under Box 3. This must involve a normal situation. The tax authorities call this 'normal asset management'. The rent you receive is untaxed; on the other hand, you may not deduct items such as maintenance costs or interest.

What is not normal asset management?

The Internal Revenue Service lists several situations where there may be income from other income rather than normal asset management:

leasing out a property
For example, you converted a property to create separate apartments that you sold or are going to sell.
Performing at least 30% of major maintenance or other modifications to a leased property yourself
Using prior knowledge or other specific knowledge to gain advantage.

How can I keep my real estate in Box 3?

There is no clear guideline for when your investment property falls into Box 1 or Box 3. Incidentally replacing a light bulb can still be seen as normal asset management. But as soon as you yourself, as a real estate investor, start performing all activities involved in renting out real estate and remain actively involved in this, the tax authorities will quickly see this as profit from business or result from other activities. In that case, it will therefore be taxed in Box 1. By outsourcing the work to a property management company, you can be sure that your real estate portfolio will fall into box 3 and you will not face any surprises.

Property management by City Estate

Thanks to the unique and innovative approach of City Estate, you, as a real estate investor, are completely relieved throughout the rental process. City Estate ensures that the house is put on the market for the best possible rental price. The search for a suitable and reliable tenant, screening of candidate tenants and signing of the lease are activities that are handled by City Estate. Finally, City Estate will also take care of the daily property management. Monthly rent collections, accepting and handling repair requests and periodic inspections are matters taken up by City Estate. In short, as a real estate investor, you can enjoy a carefree return on your real estate. More information? Then contact us quickly!

06Jul

What exactly does the Rent Commission do?

As a housing landlord, it's a good chance you've heard of the Rent Commission. But what exactly does the Rent Commission do? We explain it to you in this article. Do you have questions, are things unclear or would you like to discuss something? Please feel free to contact us.

The Rent Commission

The Rent Commission is a national organization to prevent, help resolve and formally settle disputes between tenants and landlords. By providing information, the Rent Commission focuses on the prevention of disputes. If the tenant and the landlord are unable to come to a mutual agreement, the Rent Commission offers help with information. If that does not provide a solution, then the Rent Commission can make a decision that is binding on the parties by assessing the rent dispute in the light of the laws and regulations.

Points

Most landlords in the Netherlands know the Rent Commission mainly from the point count. This is a checklist that shows how many points your rental property is worth. Does your property have 145 points? Then the maximum rent is now set at €737,14. Does your property have more than 145 points? Then the property is in the free sector and you may determine the rent yourself. Every year the checklist is updated by the government.

Wondering how many points your property will be determined on? You can do a rent check online through the Rent Commission's website.

Minor Repairs & Maintenance

When tenant and landlord disagree about defects in the property, they can also appeal to the Rent Commission. As a landlord, in most cases you are responsible for major maintenance of the property. Minor repairs are the responsibility of the tenant. In some cases, a landlord also decides to make minor repairs that are actually for the tenant. The cost of these may then be passed on in the service charge. One of the main reasons landlords pick up minor repairs themselves is to ensure quality.

In the event that serious defects are found in the property that are the landlord's responsibility, the Rent Commission can enforce a temporary rent reduction. This rent reduction then applies until the landlord fixes the defect.

Rent increase

The landlord may propose a rent increase when amenities have been installed or improved to enhance the tenant's enjoyment of life. Examples include an extra toilet, double glazing or a new central heating system. If the tenant and landlord cannot agree on a rent increase after home improvements, the Rent Commission can be brought in. It is important to know that replacing existing facilities will not be seen as housing improvement.