Op 1 juli 2024 is de Wet betaalbare huur in werking getreden, wat aanzienlijke veranderingen met zich meebrengt voor zowel huurders als verhuurders. We merken dat veel klanten van City Estate door de vele aanpassingen het overzicht kwijt zijn. Daarom hebben we dit blogartikel geschreven om een helder overzicht te bieden.
De 3 onderdelen van de Wet betaalbare huur:
- Nieuw middensegment: Er is een middensegment geïntroduceerd voor woningen met een WWS-score tussen 144 en 186 punten, waarmee een derde segment op de huurmarkt is ontstaan.
- Verplicht woningwaarderingsstelsel (WWS): Het WWS is nu verplicht voor zowel het lage- als het middensegment.
- Vereenvoudigd en gemoderniseerd WWS: Het WWS is vereenvoudigd en gemoderniseerd om huurprijzen beter te reguleren.
Deze wijzigingen hebben geleid tot de indeling van de huurmarkt in drie segmenten:
Laagsegment (sociale huur): Woningen met een aanvangshuurprijs tot en met de maximale huurgrens van 143 punten.
Middensegment: Woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 punten.
Hoogsegment (vrije sector): Woningen met 187 punten of meer
Wijzigingen in huurprijsbescherming
De nieuwe wet versterkt de huurprijsbescherming voor huurders in het midden- en hoogsegment. Huurders hebben nu altijd de mogelijkheid om een voorstel te doen om de huurprijs te herzien volgens de WWS-puntentelling. Als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de Huurcommissie het voorstel beoordelen, zonder dat dit met terugwerkende kracht gebeurt. Daarnaast kunnen huurders nu voor alle geschillen over servicekosten terecht bij de Huurcommissie.
Verplicht WWS en gemeentelijke handhaving
Volgens de nieuwe regels mogen verhuurders geen zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verhuren boven de maximale huurprijs zoals bepaald door het WWS. Dit betekent dat het WWS nu dwingend is, met uitzondering van zelfstandige woonruimtes in het hoogsegment. Gemeenten zullen toezicht houden op de naleving en kunnen optreden bij overtredingen. Indien er overtredingen plaatsvinden kunnen er geldboetes volgen.
Een belangrijk aspect is dat verhuurders vanaf 1 juli bij het aangaan van een huurovereenkomst een WWS-puntentelling van de woning aan de huurder moeten overhandigen. Dit stelt huurders in staat om te controleren of de huurprijs juist is en, indien nodig, actie te ondernemen. City Estate kan verhuurders ondersteunen bij het opstellen van de WWS-puntentelling.
Impact op bestaande en nieuwe huurovereenkomsten
Voor huurovereenkomsten gesloten vóór 1 juli 2024 (inwerkingtreding Wet betaalbare huur) zijn de wijzigingen niet direct van toepassing, met enkele uitzonderingen. Na een jaar geldt het verbod op te hoge huurprijzen ook voor bestaande huurcontracten van zelfstandige woningen met minder dan 144 punten.
Vereenvoudiging en modernisering van het WWS
Een aantal belangrijke wijzigingen hoe het puntenaantal van het WWS tot stand komt zijn onder andere:
- WOZ Cap: WOZ-waarde telt voor maximaal 33% voor woningen met meer dan 187 WWS-punten.
- Zwaardere Weging Energielabel: Woningen met een hoog energielabel krijgen meer punten, terwijl slecht presterende woningen puntenaftrek krijgen.
- Verbeterde Waardering Buitenruimtes: Buitenruimtes zoals balkons en tuinen worden nu hoger gewaardeerd in de puntentelling.
- Puntenopslag: Opslagen voor nieuwbouwprojecten en monumenten zijn geïntroduceerd.
Zelfstandige woonruimte
Naast wijzigingen in de puntentelling is ook de definitie van ‘zelfstandige woonruimte’ verduidelijkt. Volgens de nieuwe regels is een woonruimte zelfstandig als deze wordt bewoond door maximaal twee personen, of door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding vormen. Verhuur aan drie individuen zonder langdurige gemeenschappelijke huishouding wordt nu als onzelfstandig beschouwd. Het begrip ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ wordt strikt geïnterpreteerd en is voornamelijk van toepassing op gezinnen en enkele uitzonderlijke situaties.
De status van de woonruimte kan niet zonder toestemming van de verhuurder worden veranderd van zelfstandig naar onzelfstandig, tenzij de verhuurder hiermee expliciet akkoord gaat.
Evaluatie
Binnen vijf jaar na de inwerkingtreding zal de wet worden geëvalueerd, met een eerste monitoring al binnen een jaar om de ontwikkelingen in het middensegment van huurwoningen te beoordelen, inclusief het aantal verkopen van huurwoningen.
Bronnen:
– Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
– Rijksoverheid