Nieuws Archieven - City Estate

16dec

Bereikbaarheid tijdens de feestdagen

Tijdens de feestdagen is ons kantoor beperkt bereikbaar. De reactietijd op e-mails kan langer zijn dan gebruikelijk en ook telefonisch zijn wij minder goed bereikbaar.

Ons kantoor is gesloten op de volgende momenten:

Woensdag 24 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 25 december 2025 gehele dag;
Vrijdag 26 december 2025 gehele dag;
Woensdag 31 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 1 januari 2026 gehele dag;
Vrijdag 2 januari 2026 gehele dag;

In deze periode kan het langer duren voordat reparatieverzoeken worden opgevolgd, omdat veel onderhoudsbedrijven tijdens de feestdagen en de jaarwisseling gesloten zijn of met een beperkte bezetting werken. Wij hopen op je begrip hiervoor

Bij ernstige calamiteiten die niet kunnen wachten, kun je altijd contact opnemen via 085 – 06 07 004. Luister het bericht volledig, zodat wij je in urgente situaties goed kunnen helpen.

Wij wensen je fijne kerstdagen en een gelukkig en gezond 2026!

15dec

De maximale huurverhoging in 2026

Vandaag heeft de Rijksoverheid de maximale huurverhoging voor 2026 gepubliceerd. De huurprijzen mogen in alle sectoren (de sociale sector, middenhuur en de vrije sector) geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur: maximaal 4,1%
Middenhuur: maximaal 6,1%
Vrije sector: maximaal 4,4%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 4,1%

In de sociale huursector gaat de huurverhoging in per 1 juli 2026. Tot die datum blijft het maximale verhogingspercentage van 5% gelden, zoals vastgesteld voor 2025. Vanaf 1 juli 2026 wordt de maximale huurverhoging bepaald op basis van de gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, vermeerderd met 0,5%. Over de periode van december 2022 tot en met december 2025 bedroeg deze gemiddelde inflatie 3,6%. Dit betekent dat de maximale jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2026 uitkomt op 4,1%. Dit percentage geldt tot 1 juli 2027.

Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging 4,1.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 6,1%

In de middenhuursector mag de huur op grond van de wet worden verhoogd met maximaal de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Doordat de lonen dit jaar sterker zijn gestegen dan de inflatie, ligt de toegestane huurverhoging in het middensegment hoger dan in de vrije sector. Over de periode van december 2024 tot en met december 2025 bedroeg de CAO-loonontwikkeling 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% komt de maximale huurverhoging voor 2026 daarmee uit op 6,1%.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,4%

In de vrije sector mag de huurverhoging volgens de wet worden gebaseerd op óf de inflatie óf de CAO-loonontwikkeling. Het laagste van deze twee percentages is leidend, waarna de verhuurder daar maximaal 1% bij mag optellen. In de periode van december 2024 tot en met december 2025 lag de gemiddelde inflatie met 3,4% lager dan de loonontwikkeling van 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% resulteert dit in een maximale huurverhoging van 4,4%. Deze maximale verhoging is van toepassing op alle zelfstandige woningen in de vrije sector, waaronder eengezinswoningen, studio’s en appartementen, evenals op ligplaatsen voor woonboten.

Lagere huurverhoging mogelijk

De genoemde percentages zijn maximale grenzen. Een hogere huurverhoging is niet toegestaan, maar een lagere verhoging of het ongewijzigd laten van de huurprijs wel. In de sociale huursector ontvangt de huurder een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder, waarbij ook een lager percentage dan het maximum kan worden gehanteerd.

Voor woningen in de middenhuur en vrije sector is de daadwerkelijke huurverhoging afhankelijk van wat in de huurovereenkomst is vastgelegd. Is daarin een lager percentage afgesproken, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage vermeld, dan mag de huur alsnog niet meer stijgen dan het wettelijk vastgestelde maximum. Dit geldt ook wanneer eerder een hogere verhoging is overeengekomen, bijvoorbeeld in verband met verduurzaming van de woning.

Tot slot mag een huurverhoging maximaal één keer per jaar worden doorgevoerd.

Bron: Rijksoverheid

17sep

Interview VG Visie Reinier Derksen van City Estate

In de zomereditie van VG Visie heeft onlangs een uitgebreid interview met Reinier Derksen, eigenaar van City Estate, gestaan. In het artikel vertelt Reinier o.a. meer over:
– De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt;
– De koerswijziging van City Estate: van particuliere verhuurders naar professionele beleggers;
– De nieuwe balans tussen residentieel en commercieel vastgoed in onze portefeuille;
– En een persoonlijk inkijkje in de achtergrond en drijfveren van Reinier.

Lees het artikel hieronder of anders via de website van VG Visie.

18mrt

De maximale huurverhoging in 2025

In 2025 mogen huurprijzen in zowel de sociale sector, middenhuur als de vrije sector geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur (kale huur tot €900,07 per maand): maximaal 5%
Middenhuur (kale huur tussen €900,07 en €1184,82 per maand): maximaal 7,7%
Vrije sector (kale huur vanaf €1184,83 per maand): maximaal 4,1%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 5%

Voor sociale huurwoningen, waarvan de kale huur niet hoger is dan €900,07 per maand, geldt vanaf 1 juli 2025 een maximale huurverhoging van 5%.

Tot 1 juli 2025 blijft de maximale huurverhoging gelijk aan die vanaf 1 juli 2024, namelijk 5,8%. Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2025 is de maximale huurverhoging verlaagd naar 5%.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 7,7%

Voor middenhuurwoningen met een kale huurprijs tussen €900,07 en €1184,82 per maand is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 7,7%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2025 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 (6,7% cao-loonontwikkeling + 1 =) 7,7% voor middenhuurwoningen.

Middenhuurwoningen zijn zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met:

met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
aanvangshuur in 2024: boven 879,66 euro en niet meer dan 1.157,95 euro; of een
aanvangshuur in 2025: boven 900,07 euro en niet meer dan 1.184,82 euro.

Ook zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel zijn middenhuurwoningen.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,1%

Voor vrije sectorwoningen, met een kale huur vanaf €1184,83 per maand, is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 4,1%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan het laagste percentage van de inflatie en de loonontwikkeling. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. De inflatie van december 2023 tot december 2024 was 3,1%. Daardoor is de toegestane jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2025 maximaal (3,1% inflatie + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

Bron: Rijksoverheid

12apr

Indexering van huurprijzen in 2024

Op 9 april 2024 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel van minister De Jonge gesteund, met als doel huurders in de vrije sector te beschermen tegen extreme huurprijsstijgingen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hierover een artikel gepubliceerd, waarin we de belangrijkste punten willen belichten.

Deze wet legt een maximum op aan het indexatiepercentage voor huurwoningen in de vrije sector. De Tweede Kamer heeft besloten dit maximum te laten gelden tot 1 mei 2029, twee jaar langer dan eerder voorgesteld.

Het maximum indexatiepercentage wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde CAO-loonontwikkeling of de inflatie (consumentenprijsindex, CPI). Bij het laagste van deze percentages mogen verhuurders nog 1% toevoegen. Eerder hadden wij al een artikel gepubliceerd over de maximum huurverhoging tot 1 mei 2024. Inmiddels is de verhoging van 1 mei 2024 tot 1 januari 2025 bekend, waarbij de maximaal toegestane verhoging 5,5% blijft, wat neerkomt op 4,5% inflatie plus 1 procentpunt.

Het wetsvoorstel past ook de verjaringstermijn aan. Onder de huidige regelgeving kan een verhuurder niet-doorgevoerde huurverhogingen op een later moment alsnog doorvoeren, wat huurders met onverwachte en aanzienlijke huurstijgingen kan confronteren. Het wetsvoorstel scherpt de regels voor ‘opgespaarde huurverhogingen’ aan, waarbij een verhuurder alleen zo’n gemiste huurverhoging mag doorvoeren als hij zijn huurder hier jaarlijks over heeft geïnformeerd. De Tweede Kamer heeft bepaald dat een verhuurder maximaal twee gemiste jaarlijkse huurverhogingen op een later moment mag doorvoeren.

Wat betekent dit in de praktijk?

De Rijksoverheid heeft onderstaande maximum verhogingen voor de sociale- en vrijesector huurwoningen vastgesteld.

Huurverhoging sociale huurwoning

De huurprijs kan maximaal met 5,8% stijgen als de (kale) huur €300,- of meer per maand bedraagt (gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling).
Als de (kale) huur lager is dan €300 per maand, kan de huurprijs met maximaal €25 verhoogd worden. Dit stelt verhuurders in staat om zeer lage huurprijzen sneller te verhogen voor een betere prijs-kwaliteitverhouding

Huurverhoging vrijesector huurwoning

Voor woningen in de vrije sector geldt sinds 1 januari 2024 dat de huurprijs maximaal met 5,5% verhoogd mag worden. Mocht er in de huurovereenkomst een hoger percentage vermeld staan, dan blijft de maximale verhoging van 5,5% alsnog van kracht. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024.

Op 1 mei 2024 loopt de wet die de beperking van de huurverhogingen regelt af. De Tweede Kamer heeft op 9 april 2024 ingestemd met verlenging, en het huidige maximum (het laagste percentage van inflatie en cao-loonontwikkeling, plus 1%) gehandhaafd. Als ook de Eerste Kamer tijdig (uiterlijk 23 april 2024) met het wetsvoorstel instemt, blijft de maximaal toegestane huurverhoging vanaf 1 mei 2024 voor de rest van kalenderjaar 2024 (4,5% inflatie + 1 =) 5,5%. In de Eerste Kamer kan het wetsvoorstel niet meer worden aangepast, maar alleen worden aangenomen of verworpen.

15dec

Maximale huurverhoging vrije sector in 2024 op 5,5%

Vandaag heeft de Rijksoverheid het maximale percentage voor de huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2024 aangekondigd. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vastgesteld op maximaal 5,5%, bestaande uit 4,5% inflatie en een extra procentpunt. Deze regel is van toepassing op diverse woningtypen in de vrije sector, zoals zelfstandige woningen, studio’s, appartementen en zelfs ligplaatsen van woonboten. Het definitieve percentage waarmee de gereguleerde huren vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later in december bekendgemaakt.

De huurverhoging in 2023 voor de vrije sector bedroeg 4,1%, wat resulteert in een huurverhoging van +1,4% voor het jaar 2024.

Berekening van het percentage

In het vrije segment is het laagste percentage tussen de loonontwikkeling en inflatie bepalend voor de maximale huurverhoging. Verhuurders mogen hier een extra 1% aan toevoegen. In december 2022 tot december 2023 bedroeg de inflatie (CPI) 4,5%, terwijl de CAO-loonontwikkeling in dezelfde periode 5,8% was. Daarom wordt voor het jaar 2024 gerekend met het lagere inflatiepercentage.

Voorstel voor verlenging van de maximering

De impact van de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector hangt meestal af van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De toegestane huurverhoging van 5,5% is van kracht van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Na deze datum vervalt de wet die deze maximering reguleert. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen aanzienlijke huurprijsstijgingen. Zonder verlenging van deze maximering zullen huurders in de vrije sector na 1 mei 2024 niet langer beschermd zijn tegen onredelijke huurverhogingen.

08dec

Indexering van de huurliberalisatiegrens in 2024

Op 1 december 2023 is de jaarlijkse indexering van de huurliberalisatiegrens officieel bekendgemaakt in de Staatscourant.

Voor woningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens reguleert de overheid in grote mate de huurprijs. Als de initiële huurprijs echter boven deze grens ligt, wordt de verhuur beschouwd als vrije sector (geliberaliseerde sector), waar over het algemeen minder regulering geldt.

Verhoging liberalisatiegrens

Vanaf 1 januari 2024 wordt de liberalisatiegrens verhoogd van € 808,06 naar € 879,66, wat neerkomt op een stijging van 8,86%. Ter vergelijking, in 2022 bedroeg de liberalisatiegrens € 763,47 en in 2021 was deze € 752,33.

Deze aanpassing houdt in dat zelfstandige woningen vanaf 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 minstens 148 punten moeten behalen om in de vrije sector verhuurd te kunnen worden. Tot 31 december 2023 volstaat een puntentotaal van 136. Voor woningen met een puntenaantal tussen 136 en 148 kan het dus nog lonend zijn om vóór 31 december 2023 een huurovereenkomst af te sluiten en zo in de vrije sector te vallen. Het moment van aangaan van de huurovereenkomst bepaalt wat voor soort huurwoning het betreft. In zo’n geval is het wel goed om er rekening mee te houden dat de huurder de woning uiterlijk op 31 december 2023 moet betrekken.

De huurliberalisatiegrens is van belang omdat de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag en extra bescherming biedt vanuit de Huurcommissie.

13okt

Verdeling van gemeentelijke- en waterschapsbelastingen voor huurders en verhuurders

Zowel huurders als verhuurders worden geconfronteerd met diverse belastingen en heffingen die moeten worden voldaan. Deze financiële verplichtingen kunnen worden onderverdeeld in twee hoofdcategorieën: gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Dit artikel zal de verdeling van deze kosten verduidelijken, waarbij opgemerkt wordt dat de hoogte van deze belastingen kan variëren per gemeente en jaar.

Belastingen voor huurder

Huurders van woonruimte dragen verschillende financiële verantwoordelijkheden. Hoewel de maandelijkse huur meestal de grootste kostenpost is, zijn er nog andere uitgaven waar huurders rekening mee moeten houden, zoals kosten voor gas, water, elektriciteit, verzekeringen en diverse abonnementen. Bovendien zijn huurders onderhevig aan gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen.

- Gemeentelijke belastingen:

Afvalstoffenheffing

De afvalstoffenheffing dekt de kosten voor huisvuil ophalen, afvoeren en verwerken. Het maakt niet uit of je daadwerkelijk gebruik maakt van deze dienst. Je bent afvalstoffenheffing verschuldigd vanaf het moment dat je een woning in gebruik neemt. In de meeste gevallen wordt deze belasting betaald door de gebruiker van het pand, wat meestal de huurder is. Het bedrag wat hiervoor wordt betaald is afhankelijk van het aantal personen dat ingeschreven staat op het adres en van de betreffende gemeente.

De afvalstoffenheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Éénpersoonshuishoudens (alleenwonenden)
Meerpersoonshuishoudens (twee bewoners of meer)

De situatie op 1 januari is bepalend voor de vaststelling van het tarief

Meer informatie: BghU

Rioolheffing

De rioolheffing is een belasting voor het gebruik van het gemeentelijke rioolsysteem. Aangezien de gemeenten verantwoordelijk is voor het aanleggen en functioneren hiervan vragen zij een vergoeding om het te kunnen onderhouden. Deze belasting wordt onderverdeeld in een eigenaren- en gebruikersbelasting.

De eigenarenbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan degene die op 1 januari van het belastingjaar bij het Kadaster geregistreerd stond als eigenaar.
De gebruikersbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan de gebruiker van een woning of bedrijfspand volgens de Basisregistratie Personen (BRP)

De gemeente zou kunnen kiezen wie de rioolheffing dient te betalen.

Meer informatie: BghU

- Waterschapsbelastingen:

Naast gemeentelijke belastingen moeten zowel huurders als verhuurders rekening houden met waterschapsbelastingen. Waterschapsbelastingen worden geïnd door de waterschappen en worden gebruikt voor het beheer van waterkeringen en waterzuivering. De belangrijkste waterschapsbelastingen zijn:

Watersysteemheffing

De watersysteemheffing is een belasting voor eigenaren en gebruikers van een object. De watersysteemheffing word gebruikt om wateroverlast en overstromingen te voorkomen. Denk hierbij aan het in stand houden van dijken, kades en sloten. Er wordt een scheiding gemaakt tussen eigenaren en gebruikers/huurders van een object.

De verhuurder/eigenaar is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing gebouwd
De gebruiker/huurder is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing ingezetenen

Zuiveringsheffing

De zuiveringsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater afvoeren via het riool. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om rioolwater te zuiveren in zuiveringsinstallaties.
De zuiveringsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De zuiveringsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Deze berekening is vastgesteld in de Waterschapswet.

Verontreinigingsheffing

Is jouw woonruimte niet aangesloten op het riool maar wordt het afvalwater rechtstreeks geloosd op het oppervlaktewater? Dan betaal je geen zuiveringsheffing maar verontreinigingsheffing.

De verontreinigingsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater rechtsreeks lozen op het oppervlaktewater. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om het afvalwater schoon te maken en alle plassen en sloten schoon te houden. De verontreinigingsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De verontreinigingsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Let op: het is dus niet mogelijk om zowel zuiveringsheffing als verontreinigingsheffing te betalen, als gebruiker/huurder van een woonruimte betaal je één van de twee heffingen.

Belastingen verhuurder

Nu het duidelijk is geworden welke belastingen je als huurder betaalt wekt dat de vraag op wat de eigenaar van de woning, de verhuurder, voor belastingen betaalt. De eigenaar betaalt naast een deel van de rioolheffing en de watersysteemheffing die eerder zijn genoemd de onroerendezaakbelasting (OZB) over de woning.

OZB belasting

De onroerende-zaakbelasting (OZB) wordt geheven over onroerende zaken die binnen de gemeente liggen. De OZB is een algemene belasting. De gemeente gebruikt de opbrengst ervan voor algemene uitgaven, bijvoorbeeld onderwijs, wegen, verlichting, cultuur, recreatie en brandweer.

De OZB belasting is voor rekening van de eigenaar van de woning, de verhuurder. Je betaalt OZB als je op 1 januari van het betreffende belastingjaar bent geregistreerd bij het Kadaster als eigenaar van een woning.

De hoogte van de aanslag OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand en het tarief dat jouw gemeente jaarlijks vaststelt. Het tarief kan dus jaarlijks wijzigen. Zo steeg de OZB in 2020 met gemiddeld 5%, in 2021 steeg de OZB met 5,4% en in 2022 was dit een lagere 2,1%.

Lokale lasten calculator

Aangezien bovenstaande heffingen en belastingen per gemeente verschillend zijn is het voor zowel huurders als verhuurders soms erg onduidelijk wat de hoogte van de betreffende belastingen zijn. Via de website van het COELO (Centrum voor Onderzoek van de Eonomie van de Lagere Overheden) kan je heel gemakkelijk uitrekenen wat de hoogte van iedere heffing of belasting per gemeente is. Klik op onderstaande link om naar de calculator van het COELO te gaan.

Link naar het COELO

Conclusie

In de onderstaande tabel zijn per huurder en verhuurder weergegeven welke belastingen en heffingen zij betalen:

	Gebruiker/ Huurder	Verhuurder
Afvalstofheffing	X
Rioolheffing gebruiker	X
Rioolheffing eigenaren		X
Watersysteemheffing gebouwd		X
Watersysteemheffing ingezetenen	X
Zuiveringsheffing	X
Verontreinigingsheffing	X
OZB belasting		X

28aug

Voorgestelde wetswijzigingen en toekomstige plannen huurrecht

Op 21 augustus heeft de NVM een artikel gepubliceerd over de belangrijkste wetsvoorstellen en toekomstplannen voor het huurrecht woonruimte in Nederland. In dit blogartikel hebben we een samenvatting gemaakt van de belangrijkste veranderingen.

Recentelijk zijn er in Nederland wetsvoorstellen voorlegt die de huurmarkt en het huurderslandschap ingrijpend kunnen veranderen. Deze voorstellen richten zich op het waarborgen van betaalbare huurprijzen, het verbeteren van huurbescherming en het stimuleren van duurzaamheid.

Wet betaalbare huur

Deze wet heeft als doel om de huurmarkt toegankelijker te maken en huurders hierdoor beter te beschermen. Een van de meest opvallende aspecten van dit voorstel is de uitbreiding van de huurprijsbescherming naar het middensegment, waar woningen tussen de 149 en 186 WWS-punten vallen. Dit betekent dat deze woning onder het gereguleerde segment vallen en hierdoor het Woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale huurprijs zal bepalen.

Jaarlijkse huurprijsverhoging
Daarnaast wordt de jaarlijkse huurverhoging voor het middensegment beperkt tot de gemiddelde loonstijging + 0,5%. Hierdoor blijven de huurprijzen in dit segment beheersbaar en worden buitensporige prijsstijgingen voorkomen.

Dwingend karakter WWS
Een andere verandering is het dwingende karakter van het WWS. Verhuurders van gereguleerde woningen worden verplicht zich aan de vastgestelde maximale huurprijs te houden.

Alle huurders van zelfstandige woningen kunnen een huurprijstoetsing op basis van de WWS punten aanvragen. Dat betekent dus een verruiming van de huidige toegang tot de Huurcommissie.

Tevens wordt het wettelijk verboden om een woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de WWS-waardering. Ook worden verhuurders wettelijk verplicht om bij aanvang van nieuwe huurovereenkomsten de huurder te informeren over het aantal WWS-punten van de woning en de daarmee samengaande maximale huurprijs. Deze punten zullen worden toegevoegd aan de Wet goed verhuurderschap.

Gemeenten krijgen de taak om toezicht te houden op en te zorgen voor handhaving van deze regels. Als verhuurders in de toekomst een te hoge huurprijs vragen of als ze huurders onvoldoende of onjuist informeren over de puntentelling en de bijbehorende huurprijs, lopen ze het risico op een bestuurlijke boete.

Overgangsrecht
Het voorgestelde wetswijzigingen zullen in beginsel van toepassing zijn op nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na de invoering van de wet. Bestaande huurovereenkomsten zullen gedurende hun lopende termijn niet worden beïnvloed door de nieuwe wet. Zodra deze lopende huurovereenkomsten eindigen en de wet actief is, zullen nieuwe huurovereenkomsten voor diezelfde woningen wel binnen het bereik van de wet vallen. Het dwingend maken van het WWS (Woningwaarderingsstelsel) zal echter direct van invloed zijn op bestaande huurovereenkomsten die al onder prijsregulering vallen. Dit komt omdat huurders al rechten kunnen afdwingen via de huurcommissie voor deze gecontracteerde huurcontracten. Ook zullen bestaande huurovereenkomsten die volgens het huidige systeem onder regulering zouden moeten vallen (148 WWS-punten of minder), maar momenteel geliberaliseerde prijzen hebben, na één jaar onder de nieuwe wet vallen. Dit betekent dat huurders na het verstrijken van een overgangstermijn van één jaar de huurprijs alsnog kunnen laten corrigeren, zelfs als de initiële termijn van zes maanden om de oorspronkelijke huurprijs aan te vechten is verstreken. Deze verandering beoogt in te grijpen in bestaande huurovereenkomsten waarin huurders geen mogelijkheid hadden om hun huurprijs te betwisten.

Huidige status in verband met val van het kabinet
De wet die gepland stond voor invoering op 1 januari 2024 na behandeling in de Tweede Kamer, is nu onzeker vanwege het demissionaire kabinet. Het is onduidelijk of de wet als controversieel wordt beschouwd vanwege de gevoeligheid. Controversiële onderwerpen worden vaak uitgesteld door demissionaire kabinetten, tot een nieuw kabinet aantreedt met volledige democratische legitimatie. De definitieve beslissing hierover valt na het zomerreces.

De wet vaste huurcontracten: terug naar onbepaalde tijd

Deze wet is een ander voorstel dat de huurmarkt zal veranderen. Dit voorstel heeft als doel de rechten van huurders te versterken door het afschaffen van de tijdelijke huurovereenkomsten. Dit betekent dus dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, wat zorgt voor meer stabiliteit en zekerheid voor huurders.

Dit voorstel heeft brede steun in de Tweede Kamer, maar moet nog wel goedgekeurd worden door de Eerste Kamer. Aangezien het verkrijgen van een meerderheid in de Eerste Kamer voor de hand ligt zal de wet hoogstwaarschijnlijk per 1 januari 2024 in werking treden.

Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
Een andere belangrijke ontwikkeling is de mogelijke verlenging van de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Het kabinet is in overweging om deze wet te verlengen tot 1 mei 2027. Hierbij is het voorstel om de huurprijsverhoging te koppelen aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1%. Deze verlenging zou zorgen voor een soepelere overgang na de invoering van De Wet Betaalbare Huur.

Samengevat
De voorgestelde wetten brengen aanzienlijke veranderingen met zich mee voor de huurmarkt. Ze richten zich op het waarborgen van betaalbare huurprijzen in de woningmarkt, het verbeteren van de positie van huurders en het stimuleren van verduurzaming. Hoewel de onzekere politieke situatie van invloed kan zijn op deze wetsvoorstellen is het duidelijk dat de huurmarkt aan het evolueren is om beter aan te sluiten bij de behoeften van de huurders en de huidige tijd.

Bron: NVM

03jul

Afschaffing van tijdelijke huurovereenkomsten

Op 16 mei 2023 stemde de Tweede Kamer in met een wetsvoorstel om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte af te schaffen. Het voorstel, ingediend door de ChristenUnie en de PvdA, kreeg steun van een meerderheid van de Tweede Kamer. Het doel van de maatregel is om buitensporigheid op de huurmarkt tegen te gaan en een vast huurcontract weer de norm te maken. Wanneer ook de Eerste Kamer instemt, zullen er enkele veranderingen plaatsvinden. In dit artikel lees je alles over deze (mogelijke) wijziging.

Uit een opinieonderzoek van Vastgoedactueel.nl blijkt dat de overgrote meerderheid van de Nederlanders voorstander is van overheidsingrijpen in de huurprijzen wanneer deze te hoog worden en niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Er is dus een groot draagvlak voor maatregelen om de midden huur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel dwingend te maken.

Het is begrijpelijk dat veel huurders en verhuurders profiteren van vaste en langlopende huurcontracten. Maar onder bepaalde omstandigheden blijft tijdelijke verhuur natuurlijk gewenst. Er blijven nog steeds mogelijkheden hiervoor bestaan.

De voorgestelde veranderingen

De Wet vaste huurcontracten zorgt ervoor dat een deel van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, die in 2016 werden geïntroduceerd, worden afgeschaft. Tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar zijn niet langer mogelijk. Kamers kunnen niet meer voor maximaal vijf jaar worden verhuurd.

Uitzonderingen

Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel is er een wijziging voorgesteld. Het doel hiervan is om bepaalde categorieën huurders nog steeds een tijdelijk huurcontract van twee jaar te kunnen bieden. Hoe dit precies zal worden vormgegeven, moet nog blijken.

Mogelijke uitzonderingen zijn huurders die:

Tijdelijk werken of studeren in een andere stad dan waar hun woning staat (ook expats);
Sloop en/of renovatie waardoor huurder tijdelijk elders moet wonen, totdat de woning klaar is;
Maatschappelijke opvang en/of huurders in een sociale noodsituatie (met urgente huisvestingsbehoefte);
Bepaalde overleden bloedverwanten (huurders via een woningcorporatie).

Uitbreiding van de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'

Als een verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen, wordt vaak een beroep gedaan op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze opzeggingsgrond wordt nu uitgebreid zodat de verhuurder de huurder kan opzeggen als hij de huurwoning wil toewijzen aan een bloedverwant in de eerste graad, zoals ouders, kinderen, echtgenoot en adoptieouders.

Het is van belang dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen. Indien de huurder niet instemt, dan volgt een opzeggingsprocedure. In dat geval dien jij als verhuurder ook rekening te houden met mogelijke (verhuis)vergoedingen, waar een huurder zich op kan beroepen.

Verkoop na samenwonen

Een nieuwe opzeggingsgrond is de mogelijkheid om op te zeggen voor een verhuurder, die zijn eigen woning zelf heeft bewoond en deze woning eigenlijk wil verkopen, maar vervolgens tijdelijk verhuurt. De verhuurder verhuurt in dat geval tijdelijk zijn eigen woning omdat de verhuurder zelf is gaan samenwonen. Dit stelt de verhuurder in staat om te gaan ‘proef samenwonen’.

Is de proef geslaagd? Dan hoeft de verhuurder zijn eigen woning niet meer terug en mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder wil zijn woning in dat geval verkopen. Eén van de belangrijkste voorwaarden die hieraan zijn verbonden is dat de maximale termijn van twee jaar geldt voor de huurovereenkomst.

Tijdelijke verhuur blijft bestaan

Ondanks dat de regeling voor tijdelijke huurovereenkomsten wordt afgeschaft, zijn er nog steeds opties om tijdelijk te verhuren of gebruik te maken van specifieke beëindigingsmogelijkheden. Zo zijn er bepaalde categorieën huurders aan wie tijdelijke verhuur nog steeds is toegestaan.

Voorbeelden hiervan zijn o.a.:

Verhuren op basis van de Leegstandswet;
Verhuren op basis van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur;
Verhuren van flexwoningen (waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend);
Verhuren met een ontruimingsbeding (diplomatenclausule/tussenhuur);
Verhuren ten behoeve van bepaalde doelgroepen (seniorenwoningen, studenten, promovendi of bijvoorbeeld grote gezinnen)

Voordelen van onbepaalde tijd huurovereenkomsten

Als verhuurder is er niets mis mee om een langdurige huurovereenkomst aan te gaan, vooral als je van plan bent de woning langdurig te verhuren en geen andere plannen hebt met de woning of de omgeving ervan, en je een goede woning en een betrouwbare huurder hebt.

Sommige verhuurders kiezen bewust voor een langere looptijd om zekerheid te hebben over de inkomsten uit verhuur. Zo min mogelijk mutaties in het huurbestand geeft verhuurders ook een gevoel van zekerheid. Huurders krijgen sneller de kans om elkaar te leren kennen en de kans op overlast wordt verkleind. Als er echter ernstige overlast is van een huurder of als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan zowel bij tijdelijke als permanente verhuur een rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst beoordelen.

Uitzonderingssituaties

Tijdelijke verhuur wordt beschouwd als een bijzondere situatie, waarbij doorgaans vooraf bekende omstandigheden spelen en waarbij de wet verschillende opties biedt die kunnen worden benut. Het is echter van essentieel belang om deze situatie schriftelijk en duidelijk vooraf vast te leggen, zoals ook vereist door de Wet Goed Verhuurderschap die op 1 juli 2023 van kracht wordt.

Conclusie

Hoewel het wetsvoorstel de positie van huurders versterkt, zijn er ook zorgen geuit over de mogelijke negatieve gevolgen voor het aanbod in de vrije huursector. Het is belangrijk om een balans te vinden tussen het beschermen van huurders en het behouden van het aanbod aan huurwoningen. Minister Hugo de Jonge gaf aan dat hij denkt dat de scherpste kantjes van het wetsvoorstel zijn afgehaald, maar benadrukte ook het belang van het behoud van huurwoningen.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten, die naar verwachting ook door de Eerste Kamer zal worden aangenomen, worden de tijdelijke huurcontracten zoals die in 2016 zijn ingevoerd afgeschaft. De lopende huurovereenkomsten worden gewoon voortgezet op basis van de bestaande regels.

Bovendien worden er extra mogelijkheden geboden om een huurcontract op te zeggen, maar in de meeste gevallen zal er een vast contract moeten worden aangegaan. Dit hoeft echter geen nadelige gevolgen te hebben, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Indien er sprake is van bijzondere omstandigheden die vereisen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, blijven deze mogelijkheden nog steeds bestaan.

Door deze wijziging wordt voorkomen dat er om de twee jaar een nieuwe huurder moet worden gezocht voor een woning, omdat de tijdelijke huurovereenkomst afloopt en verlenging niet is toegestaan. Dit zorgt zowel voor de huurder als voor de verhuurder voor meer stabiliteit en gemoedsrust.

1 2 3 4