News Archives - City Estate

16dec

Bereikbaarheid tijdens de feestdagen

Tijdens de feestdagen is ons kantoor beperkt bereikbaar. De reactietijd op e-mails kan langer zijn dan gebruikelijk en ook telefonisch zijn wij minder goed bereikbaar.

Ons kantoor is gesloten op de volgende momenten:

Woensdag 24 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 25 december 2025 gehele dag;
Vrijdag 26 december 2025 gehele dag;
Woensdag 31 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 1 januari 2026 gehele dag;
Vrijdag 2 januari 2026 gehele dag;

In deze periode kan het langer duren voordat reparatieverzoeken worden opgevolgd, omdat veel onderhoudsbedrijven tijdens de feestdagen en de jaarwisseling gesloten zijn of met een beperkte bezetting werken. Wij hopen op je begrip hiervoor

Bij ernstige calamiteiten die niet kunnen wachten, kun je altijd contact opnemen via 085 – 06 07 004. Luister het bericht volledig, zodat wij je in urgente situaties goed kunnen helpen.

Wij wensen je fijne kerstdagen en een gelukkig en gezond 2026!

15dec

De maximale huurverhoging in 2026

Vandaag heeft de Rijksoverheid de maximale huurverhoging voor 2026 gepubliceerd. De huurprijzen mogen in alle sectoren (de sociale sector, middenhuur en de vrije sector) geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur: maximaal 4,1%
Middenhuur: maximaal 6,1%
Vrije sector: maximaal 4,4%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 4,1%

In de sociale huursector gaat de huurverhoging in per 1 juli 2026. Tot die datum blijft het maximale verhogingspercentage van 5% gelden, zoals vastgesteld voor 2025. Vanaf 1 juli 2026 wordt de maximale huurverhoging bepaald op basis van de gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, vermeerderd met 0,5%. Over de periode van december 2022 tot en met december 2025 bedroeg deze gemiddelde inflatie 3,6%. Dit betekent dat de maximale jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2026 uitkomt op 4,1%. Dit percentage geldt tot 1 juli 2027.

Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging 4,1.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 6,1%

In de middenhuursector mag de huur op grond van de wet worden verhoogd met maximaal de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Doordat de lonen dit jaar sterker zijn gestegen dan de inflatie, ligt de toegestane huurverhoging in het middensegment hoger dan in de vrije sector. Over de periode van december 2024 tot en met december 2025 bedroeg de CAO-loonontwikkeling 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% komt de maximale huurverhoging voor 2026 daarmee uit op 6,1%.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,4%

In de vrije sector mag de huurverhoging volgens de wet worden gebaseerd op óf de inflatie óf de CAO-loonontwikkeling. Het laagste van deze twee percentages is leidend, waarna de verhuurder daar maximaal 1% bij mag optellen. In de periode van december 2024 tot en met december 2025 lag de gemiddelde inflatie met 3,4% lager dan de loonontwikkeling van 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% resulteert dit in een maximale huurverhoging van 4,4%. Deze maximale verhoging is van toepassing op alle zelfstandige woningen in de vrije sector, waaronder eengezinswoningen, studio’s en appartementen, evenals op ligplaatsen voor woonboten.

Lagere huurverhoging mogelijk

De genoemde percentages zijn maximale grenzen. Een hogere huurverhoging is niet toegestaan, maar een lagere verhoging of het ongewijzigd laten van de huurprijs wel. In de sociale huursector ontvangt de huurder een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder, waarbij ook een lager percentage dan het maximum kan worden gehanteerd.

Voor woningen in de middenhuur en vrije sector is de daadwerkelijke huurverhoging afhankelijk van wat in de huurovereenkomst is vastgelegd. Is daarin een lager percentage afgesproken, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage vermeld, dan mag de huur alsnog niet meer stijgen dan het wettelijk vastgestelde maximum. Dit geldt ook wanneer eerder een hogere verhoging is overeengekomen, bijvoorbeeld in verband met verduurzaming van de woning.

Tot slot mag een huurverhoging maximaal één keer per jaar worden doorgevoerd.

Bron: Rijksoverheid

17sep

Interview VG Visie Reinier Derksen van City Estate

In de zomereditie van VG Visie heeft onlangs een uitgebreid interview met Reinier Derksen, eigenaar van City Estate, gestaan. In het artikel vertelt Reinier o.a. meer over:
– De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt;
– De koerswijziging van City Estate: van particuliere verhuurders naar professionele beleggers;
– De nieuwe balans tussen residentieel en commercieel vastgoed in onze portefeuille;
– En een persoonlijk inkijkje in de achtergrond en drijfveren van Reinier.

Lees het artikel hieronder of anders via de website van VG Visie.

18mrt

De maximale huurverhoging in 2025

In 2025 mogen huurprijzen in zowel de sociale sector, middenhuur als de vrije sector geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur (kale huur tot €900,07 per maand): maximaal 5%
Middenhuur (kale huur tussen €900,07 en €1184,82 per maand): maximaal 7,7%
Vrije sector (kale huur vanaf €1184,83 per maand): maximaal 4,1%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 5%

Voor sociale huurwoningen, waarvan de kale huur niet hoger is dan €900,07 per maand, geldt vanaf 1 juli 2025 een maximale huurverhoging van 5%.

Tot 1 juli 2025 blijft de maximale huurverhoging gelijk aan die vanaf 1 juli 2024, namelijk 5,8%. Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2025 is de maximale huurverhoging verlaagd naar 5%.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 7,7%

Voor middenhuurwoningen met een kale huurprijs tussen €900,07 en €1184,82 per maand is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 7,7%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2025 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 (6,7% cao-loonontwikkeling + 1 =) 7,7% voor middenhuurwoningen.

Middenhuurwoningen zijn zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met:

met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
aanvangshuur in 2024: boven 879,66 euro en niet meer dan 1.157,95 euro; of een
aanvangshuur in 2025: boven 900,07 euro en niet meer dan 1.184,82 euro.

Ook zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel zijn middenhuurwoningen.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,1%

Voor vrije sectorwoningen, met een kale huur vanaf €1184,83 per maand, is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 4,1%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan het laagste percentage van de inflatie en de loonontwikkeling. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. De inflatie van december 2023 tot december 2024 was 3,1%. Daardoor is de toegestane jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2025 maximaal (3,1% inflatie + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

Bron: Rijksoverheid

12apr

Indexering van huurprijzen in 2024

Op 9 april 2024 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel van minister De Jonge gesteund, met als doel huurders in de vrije sector te beschermen tegen extreme huurprijsstijgingen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hierover een artikel gepubliceerd, waarin we de belangrijkste punten willen belichten.

Deze wet legt een maximum op aan het indexatiepercentage voor huurwoningen in de vrije sector. De Tweede Kamer heeft besloten dit maximum te laten gelden tot 1 mei 2029, twee jaar langer dan eerder voorgesteld.

Het maximum indexatiepercentage wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde CAO-loonontwikkeling of de inflatie (consumentenprijsindex, CPI). Bij het laagste van deze percentages mogen verhuurders nog 1% toevoegen. Eerder hadden wij al een artikel gepubliceerd over de maximum huurverhoging tot 1 mei 2024. Inmiddels is de verhoging van 1 mei 2024 tot 1 januari 2025 bekend, waarbij de maximaal toegestane verhoging 5,5% blijft, wat neerkomt op 4,5% inflatie plus 1 procentpunt.

Het wetsvoorstel past ook de verjaringstermijn aan. Onder de huidige regelgeving kan een verhuurder niet-doorgevoerde huurverhogingen op een later moment alsnog doorvoeren, wat huurders met onverwachte en aanzienlijke huurstijgingen kan confronteren. Het wetsvoorstel scherpt de regels voor ‘opgespaarde huurverhogingen’ aan, waarbij een verhuurder alleen zo’n gemiste huurverhoging mag doorvoeren als hij zijn huurder hier jaarlijks over heeft geïnformeerd. De Tweede Kamer heeft bepaald dat een verhuurder maximaal twee gemiste jaarlijkse huurverhogingen op een later moment mag doorvoeren.

Wat betekent dit in de praktijk?

De Rijksoverheid heeft onderstaande maximum verhogingen voor de sociale- en vrijesector huurwoningen vastgesteld.

Huurverhoging sociale huurwoning

De huurprijs kan maximaal met 5,8% stijgen als de (kale) huur €300,- of meer per maand bedraagt (gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling).
Als de (kale) huur lager is dan €300 per maand, kan de huurprijs met maximaal €25 verhoogd worden. Dit stelt verhuurders in staat om zeer lage huurprijzen sneller te verhogen voor een betere prijs-kwaliteitverhouding

Huurverhoging vrijesector huurwoning

Voor woningen in de vrije sector geldt sinds 1 januari 2024 dat de huurprijs maximaal met 5,5% verhoogd mag worden. Mocht er in de huurovereenkomst een hoger percentage vermeld staan, dan blijft de maximale verhoging van 5,5% alsnog van kracht. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024.

Op 1 mei 2024 loopt de wet die de beperking van de huurverhogingen regelt af. De Tweede Kamer heeft op 9 april 2024 ingestemd met verlenging, en het huidige maximum (het laagste percentage van inflatie en cao-loonontwikkeling, plus 1%) gehandhaafd. Als ook de Eerste Kamer tijdig (uiterlijk 23 april 2024) met het wetsvoorstel instemt, blijft de maximaal toegestane huurverhoging vanaf 1 mei 2024 voor de rest van kalenderjaar 2024 (4,5% inflatie + 1 =) 5,5%. In de Eerste Kamer kan het wetsvoorstel niet meer worden aangepast, maar alleen worden aangenomen of verworpen.

15dec

Maximale huurverhoging vrije sector in 2024 op 5,5%

Vandaag heeft de Rijksoverheid het maximale percentage voor de huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2024 aangekondigd. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vastgesteld op maximaal 5,5%, bestaande uit 4,5% inflatie en een extra procentpunt. Deze regel is van toepassing op diverse woningtypen in de vrije sector, zoals zelfstandige woningen, studio’s, appartementen en zelfs ligplaatsen van woonboten. Het definitieve percentage waarmee de gereguleerde huren vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later in december bekendgemaakt.

De huurverhoging in 2023 voor de vrije sector bedroeg 4,1%, wat resulteert in een huurverhoging van +1,4% voor het jaar 2024.

Berekening van het percentage

In het vrije segment is het laagste percentage tussen de loonontwikkeling en inflatie bepalend voor de maximale huurverhoging. Verhuurders mogen hier een extra 1% aan toevoegen. In december 2022 tot december 2023 bedroeg de inflatie (CPI) 4,5%, terwijl de CAO-loonontwikkeling in dezelfde periode 5,8% was. Daarom wordt voor het jaar 2024 gerekend met het lagere inflatiepercentage.

Voorstel voor verlenging van de maximering

De impact van de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector hangt meestal af van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De toegestane huurverhoging van 5,5% is van kracht van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Na deze datum vervalt de wet die deze maximering reguleert. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen aanzienlijke huurprijsstijgingen. Zonder verlenging van deze maximering zullen huurders in de vrije sector na 1 mei 2024 niet langer beschermd zijn tegen onredelijke huurverhogingen.

08dec

Indexering van de huurliberalisatiegrens in 2024

Op 1 december 2023 is de jaarlijkse indexering van de huurliberalisatiegrens officieel bekendgemaakt in de Staatscourant.

Voor woningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens reguleert de overheid in grote mate de huurprijs. Als de initiële huurprijs echter boven deze grens ligt, wordt de verhuur beschouwd als vrije sector (geliberaliseerde sector), waar over het algemeen minder regulering geldt.

Verhoging liberalisatiegrens

Vanaf 1 januari 2024 wordt de liberalisatiegrens verhoogd van € 808,06 naar € 879,66, wat neerkomt op een stijging van 8,86%. Ter vergelijking, in 2022 bedroeg de liberalisatiegrens € 763,47 en in 2021 was deze € 752,33.

Deze aanpassing houdt in dat zelfstandige woningen vanaf 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 minstens 148 punten moeten behalen om in de vrije sector verhuurd te kunnen worden. Tot 31 december 2023 volstaat een puntentotaal van 136. Voor woningen met een puntenaantal tussen 136 en 148 kan het dus nog lonend zijn om vóór 31 december 2023 een huurovereenkomst af te sluiten en zo in de vrije sector te vallen. Het moment van aangaan van de huurovereenkomst bepaalt wat voor soort huurwoning het betreft. In zo’n geval is het wel goed om er rekening mee te houden dat de huurder de woning uiterlijk op 31 december 2023 moet betrekken.

De huurliberalisatiegrens is van belang omdat de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag en extra bescherming biedt vanuit de Huurcommissie.

13okt

Verdeling van gemeentelijke- en waterschapsbelastingen voor huurders en verhuurders

Zowel huurders als verhuurders worden geconfronteerd met diverse belastingen en heffingen die moeten worden voldaan. Deze financiële verplichtingen kunnen worden onderverdeeld in twee hoofdcategorieën: gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Dit artikel zal de verdeling van deze kosten verduidelijken, waarbij opgemerkt wordt dat de hoogte van deze belastingen kan variëren per gemeente en jaar.

Belastingen voor huurder

Huurders van woonruimte dragen verschillende financiële verantwoordelijkheden. Hoewel de maandelijkse huur meestal de grootste kostenpost is, zijn er nog andere uitgaven waar huurders rekening mee moeten houden, zoals kosten voor gas, water, elektriciteit, verzekeringen en diverse abonnementen. Bovendien zijn huurders onderhevig aan gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen.

- Gemeentelijke belastingen:

Afvalstoffenheffing

De afvalstoffenheffing dekt de kosten voor huisvuil ophalen, afvoeren en verwerken. Het maakt niet uit of je daadwerkelijk gebruik maakt van deze dienst. Je bent afvalstoffenheffing verschuldigd vanaf het moment dat je een woning in gebruik neemt. In de meeste gevallen wordt deze belasting betaald door de gebruiker van het pand, wat meestal de huurder is. Het bedrag wat hiervoor wordt betaald is afhankelijk van het aantal personen dat ingeschreven staat op het adres en van de betreffende gemeente.

De afvalstoffenheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Éénpersoonshuishoudens (alleenwonenden)
Meerpersoonshuishoudens (twee bewoners of meer)

De situatie op 1 januari is bepalend voor de vaststelling van het tarief

Meer informatie: BghU

Rioolheffing

De rioolheffing is een belasting voor het gebruik van het gemeentelijke rioolsysteem. Aangezien de gemeenten verantwoordelijk is voor het aanleggen en functioneren hiervan vragen zij een vergoeding om het te kunnen onderhouden. Deze belasting wordt onderverdeeld in een eigenaren- en gebruikersbelasting.

De eigenarenbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan degene die op 1 januari van het belastingjaar bij het Kadaster geregistreerd stond als eigenaar.
De gebruikersbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan de gebruiker van een woning of bedrijfspand volgens de Basisregistratie Personen (BRP)

De gemeente zou kunnen kiezen wie de rioolheffing dient te betalen.

Meer informatie: BghU

- Waterschapsbelastingen:

Naast gemeentelijke belastingen moeten zowel huurders als verhuurders rekening houden met waterschapsbelastingen. Waterschapsbelastingen worden geïnd door de waterschappen en worden gebruikt voor het beheer van waterkeringen en waterzuivering. De belangrijkste waterschapsbelastingen zijn:

Watersysteemheffing

De watersysteemheffing is een belasting voor eigenaren en gebruikers van een object. De watersysteemheffing word gebruikt om wateroverlast en overstromingen te voorkomen. Denk hierbij aan het in stand houden van dijken, kades en sloten. Er wordt een scheiding gemaakt tussen eigenaren en gebruikers/huurders van een object.

De verhuurder/eigenaar is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing gebouwd
De gebruiker/huurder is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing ingezetenen

Zuiveringsheffing

De zuiveringsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater afvoeren via het riool. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om rioolwater te zuiveren in zuiveringsinstallaties.
De zuiveringsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De zuiveringsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Deze berekening is vastgesteld in de Waterschapswet.

Verontreinigingsheffing

Is jouw woonruimte niet aangesloten op het riool maar wordt het afvalwater rechtstreeks geloosd op het oppervlaktewater? Dan betaal je geen zuiveringsheffing maar verontreinigingsheffing.

De verontreinigingsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater rechtsreeks lozen op het oppervlaktewater. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om het afvalwater schoon te maken en alle plassen en sloten schoon te houden. De verontreinigingsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De verontreinigingsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Let op: het is dus niet mogelijk om zowel zuiveringsheffing als verontreinigingsheffing te betalen, als gebruiker/huurder van een woonruimte betaal je één van de twee heffingen.

Belastingen verhuurder

Nu het duidelijk is geworden welke belastingen je als huurder betaalt wekt dat de vraag op wat de eigenaar van de woning, de verhuurder, voor belastingen betaalt. De eigenaar betaalt naast een deel van de rioolheffing en de watersysteemheffing die eerder zijn genoemd de onroerendezaakbelasting (OZB) over de woning.

OZB belasting

De onroerende-zaakbelasting (OZB) wordt geheven over onroerende zaken die binnen de gemeente liggen. De OZB is een algemene belasting. De gemeente gebruikt de opbrengst ervan voor algemene uitgaven, bijvoorbeeld onderwijs, wegen, verlichting, cultuur, recreatie en brandweer.

De OZB belasting is voor rekening van de eigenaar van de woning, de verhuurder. Je betaalt OZB als je op 1 januari van het betreffende belastingjaar bent geregistreerd bij het Kadaster als eigenaar van een woning.

De hoogte van de aanslag OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand en het tarief dat jouw gemeente jaarlijks vaststelt. Het tarief kan dus jaarlijks wijzigen. Zo steeg de OZB in 2020 met gemiddeld 5%, in 2021 steeg de OZB met 5,4% en in 2022 was dit een lagere 2,1%.

Lokale lasten calculator

Aangezien bovenstaande heffingen en belastingen per gemeente verschillend zijn is het voor zowel huurders als verhuurders soms erg onduidelijk wat de hoogte van de betreffende belastingen zijn. Via de website van het COELO (Centrum voor Onderzoek van de Eonomie van de Lagere Overheden) kan je heel gemakkelijk uitrekenen wat de hoogte van iedere heffing of belasting per gemeente is. Klik op onderstaande link om naar de calculator van het COELO te gaan.

Link naar het COELO

Conclusion

In de onderstaande tabel zijn per huurder en verhuurder weergegeven welke belastingen en heffingen zij betalen:

	Gebruiker/ Huurder	Verhuurder
Afvalstofheffing	X
Rioolheffing gebruiker	X
Rioolheffing eigenaren		X
Watersysteemheffing gebouwd		X
Watersysteemheffing ingezetenen	X
Zuiveringsheffing	X
Verontreinigingsheffing	X
OZB belasting		X

28aug

Proposed legislative changes and future plans rental law

On August 21, the NVM published an article about the most important bills and future plans for rental law residential property in the Netherlands. In this blog article, we have summarized the most important changes.

Recently, legislative proposals have been submitted in the Netherlands that could dramatically change the rental market and the tenant landscape. These proposals focus on ensuring affordable rents, improving rent protection and encouraging sustainability.

Affordable Rent Act

This law aims to make the rental market more accessible and thereby better protect tenants. One of the most striking aspects of this proposal is the extension of rent protection to the middle segment, where housing falls between 149 and 186 WWS points. This means that this property will fall under the regulated segment and, as a result, the Housing Rating System (WWS) will determine the maximum rent.

Annual rent increase
In addition, the annual rent increase for the middle segment will be limited to the average wage increase + 0.5%. This will keep rents in this segment manageable and prevent excessive price increases.

Mandatory nature WWS
Another change is the mandatory nature of the WWS. Landlords of regulated housing are required to adhere to the set maximum rent.

All tenants of independent housing can apply for a rent review based on WWS points. So this means an expansion of the current access to the Rent Commission.

It will also be legally prohibited to rent out housing with a rent above the WWS rating. Landlords will also be required by law to inform the tenant at the start of new leases about the number of WWS points of the property and the associated maximum rent. These points will be added to the Good Landlord Act.

Municipalities will be tasked with monitoring and enforcing these rules. In the future, if landlords charge excessive rents or if they fail to inform tenants adequately or incorrectly about the point count and associated rent, they risk an administrative fine.

Transitional law
The proposed legislative changes will in principle apply to new leases entered into after the introduction of the law. Existing leases will not be affected by the new law during their current term. Once these current leases end and the law is active, new leases for those same properties will fall within the scope of the law, however. However, making the WWS (Housing Rating System) mandatory will directly affect existing rental agreements that are already under price regulation. This is because tenants can already enforce rights through the Rent Commission for these contracted leases. Also, existing leases that should be under regulation under the current system (148 WWS points or less), but currently have liberalized prices, will fall under the new law after one year. This means that after the expiration of a one-year transition period, tenants can still have the rent corrected even if the initial six-month period to challenge the original rent has expired. This change aims to intervene in existing leases where tenants had no opportunity to challenge their rent.

Current status due to fall of cabinet
The law that was scheduled for implementation on Jan. 1, 2024 after being considered in the House of Representatives is now uncertain due to the outgoing cabinet. It is unclear whether the law will be considered controversial because of its sensitivity. Controversial issues are often postponed by outgoing cabinets until a new cabinet takes office with full democratic legitimacy. The final decision on this will come after the summer recess.

The Fixed Lease Law: back to indefinite tenure

This law is another proposal that will change the rental market. This proposal aims to strengthen tenants' rights by abolishing temporary leases. So this means that indefinite leases will once again become the norm, providing more stability and security for tenants.

This proposal has broad support in the House of Representatives, but still needs to be approved by the Senate. Since obtaining a majority in the Senate is obvious, the law will most likely take effect on Jan. 1, 2024.

Extension of Rent Increases Maximizing Liberalized Rental Agreements Act
Another important development is the possible extension of the Rent Increases Maximizing Liberalized Rental Agreements Act. The Cabinet is considering extending this law until May 1, 2027. Here the proposal is to link the rent increase to the average CLA wage development + 1%. This extension would ensure a smoother transition after the introduction of The Affordable Rent Act.

Summary
The proposed laws bring significant changes to the rental market. They focus on ensuring affordable rents in the housing market, improving the position of tenants and encouraging sustainability. While the uncertain political situation may affect these bills, it is clear that the rental market is evolving to better suit the needs of tenants and the current times.

Source: NVM

03Jul

Abolition of temporary leases

On May 16, 2023, the House of Representatives approved a bill to abolish temporary rental contracts for housing. The proposal, submitted by the Christian Union and the PvdA, received support from a majority of the Lower House. The aim of the measure is to combat excesses in the rental market and make a fixed rental contract the norm again. If the Senate also agrees, some changes will take place. In this article you can read all about this (possible) change.

An opinion survey by Vastgoedactueel.nl shows that the vast majority of Dutch people favor government intervention in rents when they become too high and disproportionate to the quality of the property. Thus, there is strong support for measures to regulate middle rent and make the housing valuation system mandatory.

Understandably, many tenants and landlords benefit from fixed and long-term leases. But under certain circumstances, of course, temporary rentals remain desirable. Opportunities for this still remain.

The proposed changes

The Fixed Lease Law will eliminate some of the options for temporary rentals introduced in 2016. Temporary leases for independent living spaces of up to two years are no longer possible. Rooms can no longer be rented out for up to five years.

Exceptions

During consideration of the bill, an amendment was proposed. The purpose of this is to allow certain categories of tenants to still be offered a two-year temporary lease. Exactly how this will be designed remains to be seen.

Possible exceptions are tenants who:

Temporarily working or studying in a city other than where their home is located (including expats);
Demolition and/or renovation requiring tenant to live elsewhere temporarily until the property is completed;
Social housing and/or tenants in a social emergency (with urgent housing needs);
Certain deceased blood relatives (tenants through a housing corporation).

Expansion of grounds for termination 'urgent own use'

When a landlord wants to terminate the lease, the ground for termination "urgent own use" is often invoked. This ground for termination is now extended to allow the landlord to terminate the tenant if he wants to assign the rental property to a blood relative in the first degree, such as parents, children, spouse and adoptive parents.

It is important that this option be included in the lease at the start of the lease. If the tenant does not agree, a termination procedure will follow. In that case, you as the landlord must also take into account possible (moving) compensations, which a tenant can invoke.

Sale after cohabitation

A new ground for termination is the possibility of termination for a landlord, who has occupied his own home himself and actually wants to sell this home, but then temporarily rents it out. In this case, the landlord temporarily rents out his own home because the landlord himself has started to live together. This allows the landlord to go "trial cohabitation.

Is the trial successful? If so, the landlord does not need his own property back and the landlord may terminate the lease. In that case, the landlord wants to sell his home. One of the main conditions attached to this is that the maximum term of the lease is two years.

Temporary rentals remain

Despite the abolition of the regulation of temporary leases, there are still options to rent temporarily or use specific termination options. For example, there are certain categories of tenants to whom temporary rentals are still allowed.

Examples include:

Rent out on the basis of the Empty Property Act;
Letting on the basis of a contract by its nature of short duration;
Renting out flex housing (for which a temporary environmental permit has been granted);
Lease with an eviction clause (diplomatic clause/intermediate lease);
Renting for the benefit of certain target groups (senior housing, students, PhD students or large families, for example)

Advantages of indefinite leases

As a landlord, there is nothing wrong with entering into a long-term rental agreement, especially if you plan to rent the property long-term and have no other plans for the property or its surroundings, and you have a good property and a reliable tenant.

Some landlords deliberately choose longer terms to have certainty about rental income. Having as few changes in the rental stock as possible also gives landlords a sense of security. Tenants have a quicker chance to get to know each other and the chance of nuisance is reduced. However, if there is serious nuisance from a tenant or if a tenant defaults on their obligations, in both temporary and permanent rentals, a judge may consider a request to terminate the lease.

Exception situations

Temporary rentals are considered a special situation, usually involving circumstances known in advance and where the law provides various options that can be taken advantage of. However, it is essential to establish this situation in writing and clearly in advance, as also required by the Good Landlord Act, which will take effect July 1, 2023.

Conclusion

While the bill strengthens the position of tenants, concerns have also been raised about the potential negative impact on the supply in the free rental sector. It is important to strike a balance between protecting tenants and preserving the supply of rental housing. Minister Hugo de Jonge indicated that he thinks the sharpest edges have been taken off the bill, but also stressed the importance of preserving rental housing.

With the introduction of the Fixed Leases Act, which is also expected to be passed by the Senate, the temporary leases as introduced in 2016 will be abolished. Current leases will simply continue under the existing rules.

Moreover, additional options are offered for terminating a lease, but in most cases a permanent contract will have to be entered into. However, this need not have adverse consequences for either the landlord or the tenant. If there are special circumstances that require a temporary lease, these options still remain.

This change will prevent the need to find a new tenant for a property every two years because the temporary lease will expire and renewal is not allowed. This provides more stability and peace of mind for both the tenant and the landlord.

1 2 3 4