Op dinsdag 21 maart 2023 is de Wet goed verhuurderschap als hamerstuk door de eerste kamer aangenomen. Dit wetsvoorstel geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woonruimte. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om o.a. het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. De Rijksoverheid heeft aangegeven dat de wet waarschijnlijk met ingang van 1 juli 2023 in werking zal treden.
De belangrijkste veranderingen en consequenties staan hieronder opgesomd.
De regels gelden zowel voor verhuurders als verhuurmakelaars
De regels van goed verhuurderschap gelden niet alleen voor de verhuurder zelf, maar ook voor de door de verhuurder ingeschakelde bemiddelaar of verhuurmakelaar. De regels zijn zowel van toepassing op particuliere / commerciële verhuurders als op toegelaten instellingen. Dit zorgt er automatisch voor dat het risico op eventuele (financiële) sancties vanuit de gemeente bij zowel de verhuurder als de verhuurmakelaar ligt.
Transparante selectieprocedure
Wanneer de woning (online) aangeboden wordt moet blijken dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Er dient een heldere en transparante selectieprocedure met objectieve selectiecriteria te zijn opgesteld. Zo mogelijk moet de verhuurder toewijzen op volgorde van inschrijving of aanmelding. Dit zijn objectieve en transparante factoren. Ook moeten de afgewezen kandidaten worden geïnformeerd, met de reden van afwijzing.
Schriftelijke huurovereenkomst
Het wordt verplicht om altijd een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan. De schriftelijke huurovereenkomst is natuurlijk al langere periode een standaard maar krijgt nu een wettelijke basis.
Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.
Wet- en regelgeving
Zowel de verhuurder als de verhuurmakelaar is verplicht om zich te houden aan de wettelijke regels m.b.t. huurprijzen en servicekosten. Dit volgt ook al uit de desbetreffende regels (deze zijn meestal van dwingend recht), maar wordt nu ook verankerd in de Wet goed huurderschap waarbij sancties staan op overtreding. Deze sancties kunnen zowel opgelegd worden aan de verhuurder als de verhuurmakelaar. In dit artikel zullen de sancties ook nog verder toegelicht worden.
Waarborgsom
De waarborgsom mag ten hoogste twee keer de kale termijnhuurprijs bedragen. Tevens dient de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder. Met de hoogte van eventuele servicekosten voor gas, water en elektra zal hier dus ook extra rekening mee gehouden moeten worden. In de praktijk zal het voor veel energiemaatschappijen niet mogelijk zijn om binnen 14 dagen een tussenafrekening van de daadwerkelijke kosten te versturen.
Informatie die schriftelijk verstrekt moet worden aan de huurder
Verhuurder is verplicht om de huurder schriftelijk te informeren over o.a.:
- De rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde;
- De hoogte van de waarborgsom en de wijze waarop deze wordt geretourneerd;
- De contactgegevens van de eigenaar/beheerder;
- De contactgegevens van een meldpunt (in te stellen door de gemeente) waar de huurder terecht kan met klachten;
- De betalingsverplichting terzake de servicekosten waarbij geldt dat de huurder jaarlijks een volledige kostenspecificatie dient te ontvangen;
Let op, want deze verplichting geldt ook voor reeds bestaande huurovereenkomsten; daarbij moet binnen een jaar na de inwerkingtreding van de wet, de genoemde informatie aan de huurder zijn verstrekt.
Extra regels voor verhuur aan arbeidsmigranten
Voor verhuur aan arbeidsmigranten gelden nog de volgende extra regels:
- De huurovereenkomst is afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst vastgelegd;
- De informatie als bedoeld in de voorgaande alinea moet in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal zijn opgesteld.
Gemeenten kunnen ook voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten een verhuurvergunning instellen. Daarbij kunnen gemeenten voorwaarden aan de vergunning verbinden ten aanzien van het maximaal aantal personen per kamer, voorzieningen voor hygiëne en ten aanzien van voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voedsel. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.
Gemeente kan nadere regels stellen: verhuurvergunning
De wet opent bovendien de mogelijkheid voor gemeenten om in een verordening nadere regels op te nemen waaronder een verbod om te verhuren zonder vergunning. In zo’n geval zal je als verhuurder een verhuurvergunning nodig hebben om je woning te mogen verhuren.
Hiermee krijgen gemeenten de bevoegdheid om in kwetsbare wijken extra eisen te stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud en, in het geval van gereguleerde zelfstandige huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning.
Sancties/handhaving
Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en indien van toepassing de verhuurvergunning. De wet kent de volgende sancties op overtreding van de Wet goed verhuurderschap:
- Intrekking van de vergunning, indien er een vergunningplicht in de betreffende gemeente is;
- Inbeheername: de gemeente kan de verhuurder verplichten tot het aan een beheerder in beheer geven van de woonruimte;
- Het opleggen van een bestuurlijke boete aan zowel verhuurder als verhuurmakelaar;
- Het opleggen van een last onder dwangdom aan zowel verhuurder als verhuurmakelaar.
Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan door huurders van ongewenst verhuurgedrag. De contactgegevens van dit meldpunt dient ook opgenomen te worden in de huurovereenkomst.
Bronnen:
Rijksoverheid
Eerste Kamer der Staten-Generaal
Tomlow Advocaten