12apr

Indexering van huurprijzen in 2024

Op 9 april 2024 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel van minister De Jonge gesteund, met als doel huurders in de vrije sector te beschermen tegen extreme huurprijsstijgingen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hierover een artikel gepubliceerd, waarin we de belangrijkste punten willen belichten.

Deze wet legt een maximum op aan het indexatiepercentage voor huurwoningen in de vrije sector. De Tweede Kamer heeft besloten dit maximum te laten gelden tot 1 mei 2029, twee jaar langer dan eerder voorgesteld.

Het maximum indexatiepercentage wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde CAO-loonontwikkeling of de inflatie (consumentenprijsindex, CPI). Bij het laagste van deze percentages mogen verhuurders nog 1% toevoegen. Eerder hadden wij al een artikel gepubliceerd over de maximum huurverhoging tot 1 mei 2024. Inmiddels is de verhoging van 1 mei 2024 tot 1 januari 2025 bekend, waarbij de maximaal toegestane verhoging 5,5% blijft, wat neerkomt op 4,5% inflatie plus 1 procentpunt.

Het wetsvoorstel past ook de verjaringstermijn aan. Onder de huidige regelgeving kan een verhuurder niet-doorgevoerde huurverhogingen op een later moment alsnog doorvoeren, wat huurders met onverwachte en aanzienlijke huurstijgingen kan confronteren. Het wetsvoorstel scherpt de regels voor ‘opgespaarde huurverhogingen’ aan, waarbij een verhuurder alleen zo’n gemiste huurverhoging mag doorvoeren als hij zijn huurder hier jaarlijks over heeft geïnformeerd. De Tweede Kamer heeft bepaald dat een verhuurder maximaal twee gemiste jaarlijkse huurverhogingen op een later moment mag doorvoeren.

Wat betekent dit in de praktijk?

De Rijksoverheid heeft onderstaande maximum verhogingen voor de sociale- en vrijesector huurwoningen vastgesteld.

Huurverhoging sociale huurwoning

De huurprijs kan maximaal met 5,8% stijgen als de (kale) huur €300,- of meer per maand bedraagt (gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling).
Als de (kale) huur lager is dan €300 per maand, kan de huurprijs met maximaal €25 verhoogd worden. Dit stelt verhuurders in staat om zeer lage huurprijzen sneller te verhogen voor een betere prijs-kwaliteitverhouding

Huurverhoging vrijesector huurwoning

Voor woningen in de vrije sector geldt sinds 1 januari 2024 dat de huurprijs maximaal met 5,5% verhoogd mag worden. Mocht er in de huurovereenkomst een hoger percentage vermeld staan, dan blijft de maximale verhoging van 5,5% alsnog van kracht. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024.

Op 1 mei 2024 loopt de wet die de beperking van de huurverhogingen regelt af. De Tweede Kamer heeft op 9 april 2024 ingestemd met verlenging, en het huidige maximum (het laagste percentage van inflatie en cao-loonontwikkeling, plus 1%) gehandhaafd. Als ook de Eerste Kamer tijdig (uiterlijk 23 april 2024) met het wetsvoorstel instemt, blijft de maximaal toegestane huurverhoging vanaf 1 mei 2024 voor de rest van kalenderjaar 2024 (4,5% inflatie + 1 =) 5,5%. In de Eerste Kamer kan het wetsvoorstel niet meer worden aangepast, maar alleen worden aangenomen of verworpen.

15dec

Maximale huurverhoging vrije sector in 2024 op 5,5%

Vandaag heeft de Rijksoverheid het maximale percentage voor de huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2024 aangekondigd. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vastgesteld op maximaal 5,5%, bestaande uit 4,5% inflatie en een extra procentpunt. Deze regel is van toepassing op diverse woningtypen in de vrije sector, zoals zelfstandige woningen, studio’s, appartementen en zelfs ligplaatsen van woonboten. Het definitieve percentage waarmee de gereguleerde huren vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later in december bekendgemaakt.

De huurverhoging in 2023 voor de vrije sector bedroeg 4,1%, wat resulteert in een huurverhoging van +1,4% voor het jaar 2024.

Berekening van het percentage

In het vrije segment is het laagste percentage tussen de loonontwikkeling en inflatie bepalend voor de maximale huurverhoging. Verhuurders mogen hier een extra 1% aan toevoegen. In december 2022 tot december 2023 bedroeg de inflatie (CPI) 4,5%, terwijl de CAO-loonontwikkeling in dezelfde periode 5,8% was. Daarom wordt voor het jaar 2024 gerekend met het lagere inflatiepercentage.

Voorstel voor verlenging van de maximering

De impact van de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector hangt meestal af van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De toegestane huurverhoging van 5,5% is van kracht van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Na deze datum vervalt de wet die deze maximering reguleert. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen aanzienlijke huurprijsstijgingen. Zonder verlenging van deze maximering zullen huurders in de vrije sector na 1 mei 2024 niet langer beschermd zijn tegen onredelijke huurverhogingen.

08dec

Indexering van de huurliberalisatiegrens in 2024

Op 1 december 2023 is de jaarlijkse indexering van de huurliberalisatiegrens officieel bekendgemaakt in de Staatscourant.

Voor woningen met een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens reguleert de overheid in grote mate de huurprijs. Als de initiële huurprijs echter boven deze grens ligt, wordt de verhuur beschouwd als vrije sector (geliberaliseerde sector), waar over het algemeen minder regulering geldt.

Verhoging liberalisatiegrens

Vanaf 1 januari 2024 wordt de liberalisatiegrens verhoogd van € 808,06 naar € 879,66, wat neerkomt op een stijging van 8,86%. Ter vergelijking, in 2022 bedroeg de liberalisatiegrens € 763,47 en in 2021 was deze € 752,33.

Deze aanpassing houdt in dat zelfstandige woningen vanaf 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 minstens 148 punten moeten behalen om in de vrije sector verhuurd te kunnen worden. Tot 31 december 2023 volstaat een puntentotaal van 136. Voor woningen met een puntenaantal tussen 136 en 148 kan het dus nog lonend zijn om vóór 31 december 2023 een huurovereenkomst af te sluiten en zo in de vrije sector te vallen. Het moment van aangaan van de huurovereenkomst bepaalt wat voor soort huurwoning het betreft. In zo’n geval is het wel goed om er rekening mee te houden dat de huurder de woning uiterlijk op 31 december 2023 moet betrekken.

De huurliberalisatiegrens is van belang omdat de huurder in aanmerking kan komen voor huurtoeslag en extra bescherming biedt vanuit de Huurcommissie.

13okt

Verdeling van gemeentelijke- en waterschapsbelastingen voor huurders en verhuurders

Zowel huurders als verhuurders worden geconfronteerd met diverse belastingen en heffingen die moeten worden voldaan. Deze financiële verplichtingen kunnen worden onderverdeeld in twee hoofdcategorieën: gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. Dit artikel zal de verdeling van deze kosten verduidelijken, waarbij opgemerkt wordt dat de hoogte van deze belastingen kan variëren per gemeente en jaar.

Belastingen voor huurder

Huurders van woonruimte dragen verschillende financiële verantwoordelijkheden. Hoewel de maandelijkse huur meestal de grootste kostenpost is, zijn er nog andere uitgaven waar huurders rekening mee moeten houden, zoals kosten voor gas, water, elektriciteit, verzekeringen en diverse abonnementen. Bovendien zijn huurders onderhevig aan gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen.

- Gemeentelijke belastingen:

Afvalstoffenheffing

De afvalstoffenheffing dekt de kosten voor huisvuil ophalen, afvoeren en verwerken. Het maakt niet uit of je daadwerkelijk gebruik maakt van deze dienst. Je bent afvalstoffenheffing verschuldigd vanaf het moment dat je een woning in gebruik neemt. In de meeste gevallen wordt deze belasting betaald door de gebruiker van het pand, wat meestal de huurder is. Het bedrag wat hiervoor wordt betaald is afhankelijk van het aantal personen dat ingeschreven staat op het adres en van de betreffende gemeente.

De afvalstoffenheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Éénpersoonshuishoudens (alleenwonenden)
Meerpersoonshuishoudens (twee bewoners of meer)

De situatie op 1 januari is bepalend voor de vaststelling van het tarief

Meer informatie: BghU

Rioolheffing

De rioolheffing is een belasting voor het gebruik van het gemeentelijke rioolsysteem. Aangezien de gemeenten verantwoordelijk is voor het aanleggen en functioneren hiervan vragen zij een vergoeding om het te kunnen onderhouden. Deze belasting wordt onderverdeeld in een eigenaren- en gebruikersbelasting.

De eigenarenbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan degene die op 1 januari van het belastingjaar bij het Kadaster geregistreerd stond als eigenaar.
De gebruikersbelasting rioolheffing wordt opgelegd aan de gebruiker van een woning of bedrijfspand volgens de Basisregistratie Personen (BRP)

De gemeente zou kunnen kiezen wie de rioolheffing dient te betalen.

Meer informatie: BghU

- Waterschapsbelastingen:

Naast gemeentelijke belastingen moeten zowel huurders als verhuurders rekening houden met waterschapsbelastingen. Waterschapsbelastingen worden geïnd door de waterschappen en worden gebruikt voor het beheer van waterkeringen en waterzuivering. De belangrijkste waterschapsbelastingen zijn:

Watersysteemheffing

De watersysteemheffing is een belasting voor eigenaren en gebruikers van een object. De watersysteemheffing word gebruikt om wateroverlast en overstromingen te voorkomen. Denk hierbij aan het in stand houden van dijken, kades en sloten. Er wordt een scheiding gemaakt tussen eigenaren en gebruikers/huurders van een object.

De verhuurder/eigenaar is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing gebouwd
De gebruiker/huurder is verantwoordelijk voor Watersysteemheffing ingezetenen

Zuiveringsheffing

De zuiveringsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater afvoeren via het riool. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om rioolwater te zuiveren in zuiveringsinstallaties.
De zuiveringsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De zuiveringsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Deze berekening is vastgesteld in de Waterschapswet.

Verontreinigingsheffing

Is jouw woonruimte niet aangesloten op het riool maar wordt het afvalwater rechtstreeks geloosd op het oppervlaktewater? Dan betaal je geen zuiveringsheffing maar verontreinigingsheffing.

De verontreinigingsheffing is een belasting voor huishoudens die afvalwater rechtsreeks lozen op het oppervlaktewater. De opbrengst van deze heffing wordt gebruikt om het afvalwater schoon te maken en alle plassen en sloten schoon te houden. De verontreinigingsheffing woonruimten wordt opgelegd aan één van de gebruikers/huurders van een woonruimte.

De verontreinigingsheffing wordt berekend op basis van de grootte van het huishouden. Er zijn verschillende tarieven:

Een éénpersoonshuishouden wordt aangeslagen voor een vervuilingseenheid.
Een meerpersoonshuishouden (twee personen of meer) wordt aangeslagen voor drie vervuilingseenheden.

Let op: het is dus niet mogelijk om zowel zuiveringsheffing als verontreinigingsheffing te betalen, als gebruiker/huurder van een woonruimte betaal je één van de twee heffingen.

Belastingen verhuurder

Nu het duidelijk is geworden welke belastingen je als huurder betaalt wekt dat de vraag op wat de eigenaar van de woning, de verhuurder, voor belastingen betaalt. De eigenaar betaalt naast een deel van de rioolheffing en de watersysteemheffing die eerder zijn genoemd de onroerendezaakbelasting (OZB) over de woning.

OZB belasting

De onroerende-zaakbelasting (OZB) wordt geheven over onroerende zaken die binnen de gemeente liggen. De OZB is een algemene belasting. De gemeente gebruikt de opbrengst ervan voor algemene uitgaven, bijvoorbeeld onderwijs, wegen, verlichting, cultuur, recreatie en brandweer.

De OZB belasting is voor rekening van de eigenaar van de woning, de verhuurder. Je betaalt OZB als je op 1 januari van het betreffende belastingjaar bent geregistreerd bij het Kadaster als eigenaar van een woning.

De hoogte van de aanslag OZB is afhankelijk van de WOZ-waarde van het pand en het tarief dat jouw gemeente jaarlijks vaststelt. Het tarief kan dus jaarlijks wijzigen. Zo steeg de OZB in 2020 met gemiddeld 5%, in 2021 steeg de OZB met 5,4% en in 2022 was dit een lagere 2,1%.

Lokale lasten calculator

Aangezien bovenstaande heffingen en belastingen per gemeente verschillend zijn is het voor zowel huurders als verhuurders soms erg onduidelijk wat de hoogte van de betreffende belastingen zijn. Via de website van het COELO (Centrum voor Onderzoek van de Eonomie van de Lagere Overheden) kan je heel gemakkelijk uitrekenen wat de hoogte van iedere heffing of belasting per gemeente is. Klik op onderstaande link om naar de calculator van het COELO te gaan.

Link naar het COELO

Conclusie

In de onderstaande tabel zijn per huurder en verhuurder weergegeven welke belastingen en heffingen zij betalen:

	Gebruiker/ Huurder	Verhuurder
Afvalstofheffing	X
Rioolheffing gebruiker	X
Rioolheffing eigenaren		X
Watersysteemheffing gebouwd		X
Watersysteemheffing ingezetenen	X
Zuiveringsheffing	X
Verontreinigingsheffing	X
OZB belasting		X

28aug

Voorgestelde wetswijzigingen en toekomstige plannen huurrecht

Op 21 augustus heeft de NVM een artikel gepubliceerd over de belangrijkste wetsvoorstellen en toekomstplannen voor het huurrecht woonruimte in Nederland. In dit blogartikel hebben we een samenvatting gemaakt van de belangrijkste veranderingen.

Recentelijk zijn er in Nederland wetsvoorstellen voorlegt die de huurmarkt en het huurderslandschap ingrijpend kunnen veranderen. Deze voorstellen richten zich op het waarborgen van betaalbare huurprijzen, het verbeteren van huurbescherming en het stimuleren van duurzaamheid.

Wet betaalbare huur

Deze wet heeft als doel om de huurmarkt toegankelijker te maken en huurders hierdoor beter te beschermen. Een van de meest opvallende aspecten van dit voorstel is de uitbreiding van de huurprijsbescherming naar het middensegment, waar woningen tussen de 149 en 186 WWS-punten vallen. Dit betekent dat deze woning onder het gereguleerde segment vallen en hierdoor het Woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale huurprijs zal bepalen.

Jaarlijkse huurprijsverhoging
Daarnaast wordt de jaarlijkse huurverhoging voor het middensegment beperkt tot de gemiddelde loonstijging + 0,5%. Hierdoor blijven de huurprijzen in dit segment beheersbaar en worden buitensporige prijsstijgingen voorkomen.

Dwingend karakter WWS
Een andere verandering is het dwingende karakter van het WWS. Verhuurders van gereguleerde woningen worden verplicht zich aan de vastgestelde maximale huurprijs te houden.

Alle huurders van zelfstandige woningen kunnen een huurprijstoetsing op basis van de WWS punten aanvragen. Dat betekent dus een verruiming van de huidige toegang tot de Huurcommissie.

Tevens wordt het wettelijk verboden om een woonruimte te verhuren met een huurprijs boven de WWS-waardering. Ook worden verhuurders wettelijk verplicht om bij aanvang van nieuwe huurovereenkomsten de huurder te informeren over het aantal WWS-punten van de woning en de daarmee samengaande maximale huurprijs. Deze punten zullen worden toegevoegd aan de Wet goed verhuurderschap.

Gemeenten krijgen de taak om toezicht te houden op en te zorgen voor handhaving van deze regels. Als verhuurders in de toekomst een te hoge huurprijs vragen of als ze huurders onvoldoende of onjuist informeren over de puntentelling en de bijbehorende huurprijs, lopen ze het risico op een bestuurlijke boete.

Overgangsrecht
Het voorgestelde wetswijzigingen zullen in beginsel van toepassing zijn op nieuwe huurovereenkomsten die worden afgesloten na de invoering van de wet. Bestaande huurovereenkomsten zullen gedurende hun lopende termijn niet worden beïnvloed door de nieuwe wet. Zodra deze lopende huurovereenkomsten eindigen en de wet actief is, zullen nieuwe huurovereenkomsten voor diezelfde woningen wel binnen het bereik van de wet vallen. Het dwingend maken van het WWS (Woningwaarderingsstelsel) zal echter direct van invloed zijn op bestaande huurovereenkomsten die al onder prijsregulering vallen. Dit komt omdat huurders al rechten kunnen afdwingen via de huurcommissie voor deze gecontracteerde huurcontracten. Ook zullen bestaande huurovereenkomsten die volgens het huidige systeem onder regulering zouden moeten vallen (148 WWS-punten of minder), maar momenteel geliberaliseerde prijzen hebben, na één jaar onder de nieuwe wet vallen. Dit betekent dat huurders na het verstrijken van een overgangstermijn van één jaar de huurprijs alsnog kunnen laten corrigeren, zelfs als de initiële termijn van zes maanden om de oorspronkelijke huurprijs aan te vechten is verstreken. Deze verandering beoogt in te grijpen in bestaande huurovereenkomsten waarin huurders geen mogelijkheid hadden om hun huurprijs te betwisten.

Huidige status in verband met val van het kabinet
De wet die gepland stond voor invoering op 1 januari 2024 na behandeling in de Tweede Kamer, is nu onzeker vanwege het demissionaire kabinet. Het is onduidelijk of de wet als controversieel wordt beschouwd vanwege de gevoeligheid. Controversiële onderwerpen worden vaak uitgesteld door demissionaire kabinetten, tot een nieuw kabinet aantreedt met volledige democratische legitimatie. De definitieve beslissing hierover valt na het zomerreces.

De wet vaste huurcontracten: terug naar onbepaalde tijd

Deze wet is een ander voorstel dat de huurmarkt zal veranderen. Dit voorstel heeft als doel de rechten van huurders te versterken door het afschaffen van de tijdelijke huurovereenkomsten. Dit betekent dus dat huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd weer de norm worden, wat zorgt voor meer stabiliteit en zekerheid voor huurders.

Dit voorstel heeft brede steun in de Tweede Kamer, maar moet nog wel goedgekeurd worden door de Eerste Kamer. Aangezien het verkrijgen van een meerderheid in de Eerste Kamer voor de hand ligt zal de wet hoogstwaarschijnlijk per 1 januari 2024 in werking treden.

Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten
Een andere belangrijke ontwikkeling is de mogelijke verlenging van de wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Het kabinet is in overweging om deze wet te verlengen tot 1 mei 2027. Hierbij is het voorstel om de huurprijsverhoging te koppelen aan de gemiddelde CAO-loonontwikkeling + 1%. Deze verlenging zou zorgen voor een soepelere overgang na de invoering van De Wet Betaalbare Huur.

Samengevat
De voorgestelde wetten brengen aanzienlijke veranderingen met zich mee voor de huurmarkt. Ze richten zich op het waarborgen van betaalbare huurprijzen in de woningmarkt, het verbeteren van de positie van huurders en het stimuleren van verduurzaming. Hoewel de onzekere politieke situatie van invloed kan zijn op deze wetsvoorstellen is het duidelijk dat de huurmarkt aan het evolueren is om beter aan te sluiten bij de behoeften van de huurders en de huidige tijd.

Bron: NVM

03jul

Afschaffing van tijdelijke huurovereenkomsten

Op 16 mei 2023 stemde de Tweede Kamer in met een wetsvoorstel om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte af te schaffen. Het voorstel, ingediend door de ChristenUnie en de PvdA, kreeg steun van een meerderheid van de Tweede Kamer. Het doel van de maatregel is om buitensporigheid op de huurmarkt tegen te gaan en een vast huurcontract weer de norm te maken. Wanneer ook de Eerste Kamer instemt, zullen er enkele veranderingen plaatsvinden. In dit artikel lees je alles over deze (mogelijke) wijziging.

Uit een opinieonderzoek van Vastgoedactueel.nl blijkt dat de overgrote meerderheid van de Nederlanders voorstander is van overheidsingrijpen in de huurprijzen wanneer deze te hoog worden en niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Er is dus een groot draagvlak voor maatregelen om de midden huur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel dwingend te maken.

Het is begrijpelijk dat veel huurders en verhuurders profiteren van vaste en langlopende huurcontracten. Maar onder bepaalde omstandigheden blijft tijdelijke verhuur natuurlijk gewenst. Er blijven nog steeds mogelijkheden hiervoor bestaan.

De voorgestelde veranderingen

De Wet vaste huurcontracten zorgt ervoor dat een deel van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, die in 2016 werden geïntroduceerd, worden afgeschaft. Tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar zijn niet langer mogelijk. Kamers kunnen niet meer voor maximaal vijf jaar worden verhuurd.

Uitzonderingen

Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel is er een wijziging voorgesteld. Het doel hiervan is om bepaalde categorieën huurders nog steeds een tijdelijk huurcontract van twee jaar te kunnen bieden. Hoe dit precies zal worden vormgegeven, moet nog blijken.

Mogelijke uitzonderingen zijn huurders die:

Tijdelijk werken of studeren in een andere stad dan waar hun woning staat (ook expats);
Sloop en/of renovatie waardoor huurder tijdelijk elders moet wonen, totdat de woning klaar is;
Maatschappelijke opvang en/of huurders in een sociale noodsituatie (met urgente huisvestingsbehoefte);
Bepaalde overleden bloedverwanten (huurders via een woningcorporatie).

Uitbreiding van de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'

Als een verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen, wordt vaak een beroep gedaan op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze opzeggingsgrond wordt nu uitgebreid zodat de verhuurder de huurder kan opzeggen als hij de huurwoning wil toewijzen aan een bloedverwant in de eerste graad, zoals ouders, kinderen, echtgenoot en adoptieouders.

Het is van belang dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen. Indien de huurder niet instemt, dan volgt een opzeggingsprocedure. In dat geval dien jij als verhuurder ook rekening te houden met mogelijke (verhuis)vergoedingen, waar een huurder zich op kan beroepen.

Verkoop na samenwonen

Een nieuwe opzeggingsgrond is de mogelijkheid om op te zeggen voor een verhuurder, die zijn eigen woning zelf heeft bewoond en deze woning eigenlijk wil verkopen, maar vervolgens tijdelijk verhuurt. De verhuurder verhuurt in dat geval tijdelijk zijn eigen woning omdat de verhuurder zelf is gaan samenwonen. Dit stelt de verhuurder in staat om te gaan ‘proef samenwonen’.

Is de proef geslaagd? Dan hoeft de verhuurder zijn eigen woning niet meer terug en mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder wil zijn woning in dat geval verkopen. Eén van de belangrijkste voorwaarden die hieraan zijn verbonden is dat de maximale termijn van twee jaar geldt voor de huurovereenkomst.

Tijdelijke verhuur blijft bestaan

Ondanks dat de regeling voor tijdelijke huurovereenkomsten wordt afgeschaft, zijn er nog steeds opties om tijdelijk te verhuren of gebruik te maken van specifieke beëindigingsmogelijkheden. Zo zijn er bepaalde categorieën huurders aan wie tijdelijke verhuur nog steeds is toegestaan.

Voorbeelden hiervan zijn o.a.:

Verhuren op basis van de Leegstandswet;
Verhuren op basis van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur;
Verhuren van flexwoningen (waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend);
Verhuren met een ontruimingsbeding (diplomatenclausule/tussenhuur);
Verhuren ten behoeve van bepaalde doelgroepen (seniorenwoningen, studenten, promovendi of bijvoorbeeld grote gezinnen)

Voordelen van onbepaalde tijd huurovereenkomsten

Als verhuurder is er niets mis mee om een langdurige huurovereenkomst aan te gaan, vooral als je van plan bent de woning langdurig te verhuren en geen andere plannen hebt met de woning of de omgeving ervan, en je een goede woning en een betrouwbare huurder hebt.

Sommige verhuurders kiezen bewust voor een langere looptijd om zekerheid te hebben over de inkomsten uit verhuur. Zo min mogelijk mutaties in het huurbestand geeft verhuurders ook een gevoel van zekerheid. Huurders krijgen sneller de kans om elkaar te leren kennen en de kans op overlast wordt verkleind. Als er echter ernstige overlast is van een huurder of als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan zowel bij tijdelijke als permanente verhuur een rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst beoordelen.

Uitzonderingssituaties

Tijdelijke verhuur wordt beschouwd als een bijzondere situatie, waarbij doorgaans vooraf bekende omstandigheden spelen en waarbij de wet verschillende opties biedt die kunnen worden benut. Het is echter van essentieel belang om deze situatie schriftelijk en duidelijk vooraf vast te leggen, zoals ook vereist door de Wet Goed Verhuurderschap die op 1 juli 2023 van kracht wordt.

Conclusie

Hoewel het wetsvoorstel de positie van huurders versterkt, zijn er ook zorgen geuit over de mogelijke negatieve gevolgen voor het aanbod in de vrije huursector. Het is belangrijk om een balans te vinden tussen het beschermen van huurders en het behouden van het aanbod aan huurwoningen. Minister Hugo de Jonge gaf aan dat hij denkt dat de scherpste kantjes van het wetsvoorstel zijn afgehaald, maar benadrukte ook het belang van het behoud van huurwoningen.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten, die naar verwachting ook door de Eerste Kamer zal worden aangenomen, worden de tijdelijke huurcontracten zoals die in 2016 zijn ingevoerd afgeschaft. De lopende huurovereenkomsten worden gewoon voortgezet op basis van de bestaande regels.

Bovendien worden er extra mogelijkheden geboden om een huurcontract op te zeggen, maar in de meeste gevallen zal er een vast contract moeten worden aangegaan. Dit hoeft echter geen nadelige gevolgen te hebben, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Indien er sprake is van bijzondere omstandigheden die vereisen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, blijven deze mogelijkheden nog steeds bestaan.

Door deze wijziging wordt voorkomen dat er om de twee jaar een nieuwe huurder moet worden gezocht voor een woning, omdat de tijdelijke huurovereenkomst afloopt en verlenging niet is toegestaan. Dit zorgt zowel voor de huurder als voor de verhuurder voor meer stabiliteit en gemoedsrust.

23jun

Huurverhoging in 2023: Wat moet je weten

In 2023 is het mogelijk om voor zowel sociale huurwoningen als woningen in de vrije sector de huurprijzen te verhogen. Hier zijn de belangrijkste punten:

Sociale huurwoning

Voor sociale huurwoningen geldt dat de huurprijs per 1 juli 2023 maximaal met 3,1% mag stijgen.

De huurprijs kan maximaal met 3,1% stijgen als de (kale) huur €300,- of meer per maand bedraagt (gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling).
Als de (kale) huur lager is dan €300 per maand, kan de huurprijs met maximaal €25 verhoogd worden. Dit stelt verhuurders in staat om zeer lage huurprijzen sneller te verhogen voor een betere prijs-kwaliteitverhouding.

Deze huurverhogingsregels zijn van toepassing op zelfstandige huurwoningen, zoals eengezinswoningen, appartementen, studio’s en bungalows. Ook voor kamers, woonwagens en standplaatsen geldt vanaf 1 juli 2023 altijd een maximale verhoging van 3,1%.

Vrije sector woning

Voor woningen in de vrije sector geldt sinds 1 januari 2023 dat de huurprijs maximaal met 4,1% verhoogd mag worden. Mocht er in de huurovereenkomst een hoger percentage vermeld staan, dan blijft de maximale verhoging van 4,1% alsnog van kracht.

03apr

De belangrijkste veranderingen van de Wet goed verhuurderschap

Op dinsdag 21 maart 2023 is de Wet goed verhuurderschap als hamerstuk door de eerste kamer aangenomen. Dit wetsvoorstel geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden bij het huren van woonruimte. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om o.a. het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. De Rijksoverheid heeft aangegeven dat de wet waarschijnlijk met ingang van 1 juli 2023 in werking zal treden.

De belangrijkste veranderingen en consequenties staan hieronder opgesomd.

De regels gelden zowel voor verhuurders als verhuurmakelaars

De regels van goed verhuurderschap gelden niet alleen voor de verhuurder zelf, maar ook voor de door de verhuurder ingeschakelde bemiddelaar of verhuurmakelaar. De regels zijn zowel van toepassing op particuliere / commerciële verhuurders als op toegelaten instellingen. Dit zorgt er automatisch voor dat het risico op eventuele (financiële) sancties vanuit de gemeente bij zowel de verhuurder als de verhuurmakelaar ligt.

Transparante selectieprocedure

Wanneer de woning (online) aangeboden wordt moet blijken dat iedereen die voldoet aan de selectiecriteria, een kans maakt om de woning te mogen huren. Er dient een heldere en transparante selectieprocedure met objectieve selectiecriteria te zijn opgesteld. Zo mogelijk moet de verhuurder toewijzen op volgorde van inschrijving of aanmelding. Dit zijn objectieve en transparante factoren. Ook moeten de afgewezen kandidaten worden geïnformeerd, met de reden van afwijzing.

Schriftelijke huurovereenkomst

Het wordt verplicht om altijd een schriftelijke huurovereenkomst aan te gaan. De schriftelijke huurovereenkomst is natuurlijk al langere periode een standaard maar krijgt nu een wettelijke basis.

Deze verplichting geldt alleen voor huurovereenkomsten die worden aangegaan na de inwerkingtreding van de wet.

Wet- en regelgeving

Zowel de verhuurder als de verhuurmakelaar is verplicht om zich te houden aan de wettelijke regels m.b.t. huurprijzen en servicekosten. Dit volgt ook al uit de desbetreffende regels (deze zijn meestal van dwingend recht), maar wordt nu ook verankerd in de Wet goed huurderschap waarbij sancties staan op overtreding. Deze sancties kunnen zowel opgelegd worden aan de verhuurder als de verhuurmakelaar. In dit artikel zullen de sancties ook nog verder toegelicht worden.

Waarborgsom

De waarborgsom mag ten hoogste twee keer de kale termijnhuurprijs bedragen. Tevens dient de waarborgsom -behoudens enkele uitzonderingen- uiterlijk binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst worden geretourneerd aan de huurder. Met de hoogte van eventuele servicekosten voor gas, water en elektra zal hier dus ook extra rekening mee gehouden moeten worden. In de praktijk zal het voor veel energiemaatschappijen niet mogelijk zijn om binnen 14 dagen een tussenafrekening van de daadwerkelijke kosten te versturen.

Informatie die schriftelijk verstrekt moet worden aan de huurder

Verhuurder is verplicht om de huurder schriftelijk te informeren over o.a.:

Let op, want deze verplichting geldt ook voor reeds bestaande huurovereenkomsten; daarbij moet binnen een jaar na de inwerkingtreding van de wet, de genoemde informatie aan de huurder zijn verstrekt.

Extra regels voor verhuur aan arbeidsmigranten

Voor verhuur aan arbeidsmigranten gelden nog de volgende extra regels:

Gemeenten kunnen ook voor de verhuur van woonruimte aan arbeidsmigranten een verhuurvergunning instellen. Daarbij kunnen gemeenten voorwaarden aan de vergunning verbinden ten aanzien van het maximaal aantal personen per kamer, voorzieningen voor hygiëne en ten aanzien van voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voedsel. Deze vergunning is niet gebiedsgebonden.

Gemeente kan nadere regels stellen: verhuurvergunning

De wet opent bovendien de mogelijkheid voor gemeenten om in een verordening nadere regels op te nemen waaronder een verbod om te verhuren zonder vergunning. In zo’n geval zal je als verhuurder een verhuurvergunning nodig hebben om je woning te mogen verhuren.

Hiermee krijgen gemeenten de bevoegdheid om in kwetsbare wijken extra eisen te stellen aan verhuurders in relatie tot het onderhoud en, in het geval van gereguleerde zelfstandige huurwoningen, de maximale huurprijs van een woning.

Sancties/handhaving

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht en het handhaven van de algemene regels en indien van toepassing de verhuurvergunning. De wet kent de volgende sancties op overtreding van de Wet goed verhuurderschap:

Ook moeten gemeenten een meldpunt instellen waar anoniem en kosteloos meldingen kunnen worden gedaan door huurders van ongewenst verhuurgedrag. De contactgegevens van dit meldpunt dient ook opgenomen te worden in de huurovereenkomst.

Bronnen:

Rijksoverheid
Eerste Kamer der Staten-Generaal
Tomlow Advocaten

24mrt

Utrecht maakt woningdelen makkelijker

Vanaf 1 juli 2023 wordt het delen van woonruimte in Utrecht vereenvoudigd. Het college heeft besloten dat een woonruimte zonder vergunning gedeeld mag worden door maximaal drie personen. Momenteel is er een vergunning vereist vanaf 3 personen. Deze maatregel maakt deel uit van de huisvestingsverordening, die ter goedkeuring naar de gemeenteraad is gestuurd. Het voorstel sluit aan bij de ambitie van het college om de bestaande woonruimte beter te benutten en is tevens opgenomen in het coalitieakkoord.

“We zetten ons volledig in om de woningnood te verlichten door meer woonruimte toe te voegen”, aldus wethouder Dennis de Vries (wonen). “Dit doen we enerzijds door nieuwe woningen te bouwen en anderzijds door optimaal gebruik te maken van de bestaande woningen. Deze maatregel illustreert dit streven uitstekend.”

Later dit jaar zal een uitgebreidere herziening van de huisvestingsverordening worden doorgevoerd, die vanaf 1 januari 2024 van kracht zal zijn. Deze aanpassing komt mede voort uit nieuwe wetgeving. De huisvestingsverordening is een belangrijk instrument waarmee de gemeente Utrecht meer grip kan krijgen op de bescherming en benutting van de bestaande woningvoorraad. Het streven naar een verschuiving van de woningmarkt naar volkshuisvesting, waarbij de overheid een grotere rol speelt, is een van de voornaamste speerpunten van dit college.

14okt

City Estate start samenwerking met Realstats om met big data de ideale huurprijs te bepalen

De landelijk opererende vastgoedbeheerder City Estate en Realstats zijn een samenwerking gestart omtrent het data gedreven inschatten van marktconforme huurprijzen. “Door gebruik te maken van de data diensten van Realstats kunnen wij vastgoedbeleggers nóg beter en met een gedegen rapportage adviseren omtrent realistische en markconforme huurprijzen”, vertelt Reinier Derksen, Founder bij City Estate. “Data zal een steeds belangrijkere rol gaan spelen in de vastgoedsector. Om op deze ontwikkeling in te spelen en onze opdrachtgevers de juiste inzichten te kunnen geven hebben wij de samenwerking opgezocht met Realstats. Veel vastgoedbeleggers hebben de wens om op basis van een gedegen onderbouwing geadviseerd te worden in de verhuurstrategie die toegepast kan worden voor een bepaalde belegging, zodat vervolgens het maximale rendement uit een investering gehaald kan worden. Naast de kennis en ervaring die wij al hebben maakt het uitgebreide rapport via Realstats ons advies nu nog completer”.

Het Huurprijs Dashboard van Realstats

Realstats beschikt over de meest complete en betrouwbare data van de Nederlandse vrije sector huurmarkt. Deze data is afkomstig van o.a. Pararius en Huurwoningen.nl gecombineerd met andere bronnen zoals Kadaster, CBS en de Belastingdienst. Op basis van deze bronnen biedt Realstats waardevolle data inzichten. Hierdoor kan, in combinatie met het unieke ERV (Estimated Rent Value)- model en analyse van referentietransacties, de marktconforme huurprijs bepaald worden. Philip van der Molen, Product Consultant bij Realstats vult aan: “wij hebben als missie om de woningmarkt transparant te maken zodat vraag en aanbod in de toekomst beter op elkaar aansluiten. Wanneer we trends en ontwikkelingen in de huurmarkt inzichtelijk maken voor City Estate ondersteunen we hen in onze missie.”

Over Realstats

Realstats is specialist in de vastgoedbranche en de nummer één in huurdata. Met een team van data experts zorgen zij voor de meest betrouwbare data-inzichten en analyses van de Nederlandse vrije sector huurmarkt. Dat doen ze door de data van de twee grootste huurplatforms van Nederland, Pararius en Huurwoningen.nl, te combineren met andere gerenommeerde en betrouwbare databronnen.

1 2 3 4