Nieuws Archieven - City Estate

12nov

Maximale huurprijsgrenzen 2027 bekend

De maximale huurprijsgrenzen voor 2027 zijn bekend. Deze grenzen bepalen welke kale huur je als verhuurder maximaal mag vragen bij een bepaald aantal punten binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS).

Per 1 januari 2027 worden de grensbedragen met 2,87% geïndexeerd, op basis van de inflatie tussen juli 2025 en juli 2026. De bovengrens van de sociale huur stijgt daarmee naar € 959,71 per maand. Voor de middenhuur wordt dit € 1.263,32 per maand. Verhuur in de vrije sector is mogelijk bij meer dan 186 WWS-punten én een aanvangshuur boven € 1.263,32 per maand.

De nieuwe bedragen en bijbehorende huurprijstabellen zijn gepubliceerd door Volkshuisvesting Nederland.

Naast de jaarlijkse indexering veranderen verschillende onderdelen van de WWS-puntentelling. Voor verhuurders en vastgoedbeleggers is het daarom een goed moment om de puntentelling en verhuurmogelijkheden van hun woningen opnieuw te bekijken. Hieronder lees je wat er verandert en waar je als eigenaar rekening mee moet houden.

Nieuwe huurprijsgrenzen vanaf 1 januari 2027

Voor zelfstandige woningen gelden vanaf 1 januari 2027 de volgende huurprijsgrenzen:

Huurprijsgrens	2026	2027
Bovengrens sociale huur, bij 143 punten	€ 932,93	€ 959,71
Bovengrens middenhuur, bij 186 punten	€ 1.228,07	€ 1.263,32

Deze bedragen zijn kale maandhuren, exclusief servicekosten en kosten voor gas, water en elektriciteit. De maximale huurprijs van een individuele woning volgt uit het puntenaantal en eventuele toepasselijke opslagen. De bovengrens van een segment is dus niet automatisch de huurprijs die je voor iedere woning binnen dat segment mag vragen.

De volledige tabellen zijn beschikbaar via de maximale huurprijsgrenzen van Volkshuisvesting Nederland.

Sociale huur, middenhuur of vrije sector?

Bij een nieuwe verhuring zijn zowel het WWS-puntenaantal als de afgesproken aanvangshuurprijs van belang. Binnen het puntenstelsel geldt de volgende indeling:

Sociale huur: woningen met maximaal 143 punten.
Middenhuur: woningen met 144 tot en met 186 punten.
Vrije sector: woningen vanaf 187 punten, waarbij ook de aanvangshuur boven de geldende liberalisatiegrens moet liggen.

Een woning met voldoende punten voor de vrije sector wordt dus niet vanzelf geliberaliseerd verhuurd. Een lagere aanvangshuur kan betekenen dat de huurovereenkomst toch gereguleerd is.

Bij bestaande huurcontracten zijn daarnaast de ingangsdatum, de destijds geldende grenzen en eventuele overgangsregels bepalend. Alleen de huidige huurprijs vergelijken met de grenzen voor 2027 geeft daarom geen volledig beeld.

Meer uitleg vind je in ons artikel De Wet betaalbare huur samengevat voor verhuurders.

Wat verandert er in de WWS-puntentelling?

Het Besluit optimalisatie regelgeving voor de verhuur wijzigt vanaf 1 januari 2027 verschillende onderdelen van het WWS. De belangrijkste aanpassingen voor zelfstandige woningen staan hieronder.

1. Geen puntenaftrek meer voor het ontbreken van buitenruimte

Heeft een woning geen buitenruimte? Dan vervalt de aftrek van vijf punten. Op dit onderdeel krijgt de woning voortaan nul punten.

Dit kan gunstig uitpakken voor appartementen zonder balkon, tuin of andere meetellende buitenruimte. Het totale puntenaantal kan hierdoor stijgen zonder dat daarvoor een verbouwing nodig is.

2. Gunstigere WOZ-waardering voor kleine rijksmonumenten

Voor rijksmonumenten kleiner dan 40 m² verandert de berekening van de WOZ-punten. Het onderdeel dat uitgaat van de WOZ-waarde per vierkante meter wordt gunstiger gewaardeerd.

De Huurcommissie noemt als voorbeeld een deler van € 233 in plaats van € 268. Bij de daadwerkelijke berekening moet worden gekeken naar de toepasselijke WOZ-parameters en waardepeildatum.

3. Minimale WOZ-waarde als ondergrens

Bij de WOZ-puntenberekening geldt voortaan een minimale waarde, ook wanneer de vastgestelde WOZ-waarde lager ligt. Deze ondergrens geldt eveneens voor flexwoningen en containerwoningen.

Het besluit noemt hiervoor € 85.806 op prijspeil 2026. Controleer bij een puntentelling welke geïndexeerde bedragen van toepassing zijn.

4. Een WOZ-opslag naast de WOZ-cap

De WOZ-cap beperkt hoe zwaar de WOZ-waarde meetelt in het totale puntenaantal. Voor woningen waarop deze beperking van toepassing is, komt vanaf 2027 een prijsopslag beschikbaar.

Deze opslag wordt berekend uit het verschil tussen de maximale huurprijs zonder toepassing van de WOZ-cap en de maximale huurprijs bij 186 punten.

Hierdoor kan de toegestane huur hoger uitkomen dan de gebruikelijke bovengrens van de middenhuur, terwijl de woning gereguleerd blijft. De opslag leidt er dus niet toe dat de woning in de vrije sector terechtkomt.

De juridische uitwerking van deze aanpassingen staat in het Besluit optimalisatie regelgeving voor de verhuur.

5. Meer punten voor sanitaire voorzieningen

Een afzonderlijk bad en een aparte douche leveren vanaf 2027 samen tien punten op. Voorheen waren dat zeven punten.

Daarnaast kunnen wastafels in verkeersruimtes en buitenruimtes voortaan punten opleveren. Daarvoor geldt maximaal één punt per ruimte, of maximaal 1,5 punt bij een meerpersoonswastafel.

Een overzicht van de veranderingen vind je in het nieuwsbericht van de Huurcommissie over de WWS-aanpassingen per 1 januari 2027. Daarin worden ook aanvullende wijzigingen voor kamerverhuur toegelicht.

Wanneer gelden de nieuwe WWS-regels?

Volgens de Huurcommissie gelden de aangepaste regels voor nieuwe huurcontracten die vanaf 1 januari 2027 ingaan. Ook worden ze toegepast wanneer een huurder een huurverlaging voorstelt met een ingangsdatum vanaf die datum.

De wijzigingen kunnen dus eveneens relevant zijn voor woningen die al verhuurd zijn. De gevolgen hangen af van de woning, de huurovereenkomst en de toepasselijke regels

Wat kun je als verhuurder doen?

Vooral bij een aankomende huurderswisseling is het verstandig om de puntentelling opnieuw te laten beoordelen. Zo weet je vóór het aanbieden van de woning welke aanvangshuur je kunt hanteren.

Laat daarbij controleren of:

De oppervlakte en aanwezige voorzieningen correct zijn opgenomen.
De juiste WOZ-waarde en rekenparameters worden gebruikt.
Het energielabel goed is verwerkt.
De wijzigingen voor buitenruimte en sanitair van toepassing zijn.
Er recht bestaat op een huurprijsopslag.

Vergeet ook de informatie aan de huurder niet. Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders bij nieuwe huurcontracten het puntenaantal duidelijk maken. Deze verplichting geldt ook voor vrijesectorwoningen, zoals toegelicht door Volkshuisvesting Nederland.

Wat betekenen de wijzigingen voor jouw vastgoed?

De gevolgen verschillen per woning. Een appartement zonder buitenruimte kan anders worden gewaardeerd dan een klein rijksmonument of een woning waarop de WOZ-cap van toepassing is. Een actuele puntentelling geeft inzicht in de toegestane huurprijs en helpt je beoordelen welke verbeteringen aan jouw woning zinvol zijn.

City Estate ondersteunt verhuurders en vastgoedbeleggers met WWS-puntentellingen, huurprijsadvies, woningverhuur en vastgoedbeheer. We brengen de mogelijkheden van jouw woning of portefeuille in kaart en helpen je deze binnen de geldende regelgeving te benutten.

Benieuwd wat de huurprijsgrenzen en WWS-wijzigingen voor 2027 betekenen voor jouw vastgoed? Neem vrijblijvend contact op met City Estate.

01okt

Nieuwe servicekostenregels vanaf 2027 voor verhuurders

Vanaf 1 januari 2027 verandert de regelgeving voor servicekosten bij de verhuur van woonruimte. De Wet modernisering servicekosten maakt duidelijker welke kosten je als verhuurder mag doorberekenen en hoe je deze moet berekenen en verdelen. Ook krijgt de Huurcommissie meer mogelijkheden om voorschotten en afrekeningen te beoordelen.

Verhuur je meerdere woningen, deel je kosten voor gemeenschappelijke voorzieningen of bied je een woning gemeubileerd aan? Dan is dit een goed moment om je servicekostenadministratie en huurcontracten te controleren. In dit artikel lees je wat er verandert en hoe je jouw verhuur voorbereidt op 2027.

Wat verandert er vanaf 1 januari 2027

De belangrijkste wijzigingen hebben betrekking op de toegestane kostenposten, de berekening daarvan en de mogelijkheden voor huurders om kosten te laten toetsen. Daarbij is de ondertekeningsdatum van het huurcontract bepalend: de meeste nieuwe regels gelden voor contracten die op of na 1 januari 2027 zijn ondertekend.

Bij nieuwe contracten zijn alleen nog acht categorieën servicekosten toegestaan, met verplichte rekenregels.
Huurders met een nieuw contract kunnen het voorschot voor alle acht categorieën laten toetsen door de Huurcommissie.
Twee of meer huurders kunnen gezamenlijk een procedure starten. Dit geldt ook voor bestaande contracten.
Een ontbrekende of onjuiste afrekening kan leiden tot vaststelling op lage wettelijke normbedragen, mogelijk zelfs € 0. Ook deze wijziging geldt voor bestaande contracten.

Op de website van de Huurcommissie staat meer informatie over de nieuwe servicekostenregels. Ook Volkshuisvesting Nederland heeft een uitgebreide toelichting geschreven over de invoering per 1 januari 2027.

Welke servicekosten mag je nog doorberekenen

Voor nieuwe huurcontracten worden de toegestane servicekosten afgebakend tot acht categorieën:

Warmte en koude.
Elektriciteit, gas en water.
Roerende zaken, zoals meubels, stoffering en apparaten.
Kleine herstellingen, zoals bepaalde schoonmaakwerkzaamheden, glasbewassing en tuinonderhoud.
Toezicht, beveiliging en vuil, waaronder huismeesterdiensten en afvalverwerking.
Signaallevering, zoals televisie, internet en de alarmtelefoon in de lift.
Verzekeringen en fondsvorming, voor zover deze binnen de toegestane voorwaarden vallen.
Administratiekosten.

Een kostenpost die buiten deze categorieën valt, mag bij een nieuw contract niet als servicekosten worden doorberekend. Maar ook binnen een categorie is niet iedere uitgave automatisch toegestaan. De voorwaarden voor de betreffende voorziening of dienst blijven bepalend.

Kijk daarom verder dan het totale maandelijkse voorschot. Zorg dat duidelijk is uit welke posten dit bestaat, welke diensten de huurder daarvoor ontvangt en hoe je de vergoeding onderbouwt.

Gemeenschappelijke kosten vragen om een duidelijke verdeling

Voor nieuwe contracten komt een verplichte verdeelsleutel voor gemeenschappelijke zaken en diensten. De kosten worden gelijk verdeeld over het aantal woningen dat van de betreffende voorziening of dienst gebruik kan maken. Een bestaande verdeelsleutel kan daardoor niet zonder meer worden voortgezet.

Voor nutsvoorzieningen gelden afzonderlijke uitgangspunten. De aanwezigheid van individuele meters en het onderscheid tussen vaste kosten en verbruikskosten zijn daarbij relevant. Het beleid voor bestaande contracten wordt op sommige onderdelen eveneens aangepast.

Controleer dus per kostenpost welke verdeling van toepassing is. De Regeling servicekosten bij de Huurcommissie geeft hierover nadere uitleg.

Gemeubileerde verhuur en huismeesterdiensten

Bij gemeubileerde verhuur verdienen de aanschafwaarde en afschrijving van de inventaris extra aandacht. Voor nieuwe contracten is herwaardering van roerende zaken niet meer mogelijk. Is de afschrijvingstermijn verstreken, dan mag je voor die zaak geen gebruiksvergoeding meer rekenen. Onderhoud maakt onderdeel uit van de gebruiksvergoeding; reparatiekosten mogen niet worden doorberekend. Dat laatste geldt ook voor bestaande contracten.

Leg daarom vast welke meubels, stoffering en apparaten je aanbiedt, wanneer deze zijn aangeschaft en welke afschrijvingstermijn wordt gebruikt. Zo kun je de vergoeding bij een nieuwe verhuring onderbouwen.

Voor huismeesterkosten blijft de Huurcommissie in beginsel uitgaan van 70% voor de huurder en 30% voor de verhuurder. Dit uitgangspunt geldt voor zowel nieuwe als bestaande contracten. De daadwerkelijke werkzaamheden kunnen aanleiding geven tot een andere verdeling. Een overzicht van taken en gewerkte uren helpt om te onderbouwen welk deel voor rekening van de huurders komt.

Een correcte jaarafrekening wordt nog belangrijker

Het maandelijkse bedrag aan servicekosten is doorgaans een voorschot. Je moet jaarlijks een gespecificeerd overzicht verstrekken van de werkelijke kosten en de betaalde voorschotten, binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar. Een te hoog voorschot levert dus geen extra rendement op: uiteindelijk volgt een verrekening.

Vanaf 2027 kan een ontbrekende of onjuiste afrekening grotere financiële gevolgen hebben. De Huurcommissie kan dan wettelijke normbedragen toepassen, waardoor de betalingsverplichting laag of zelfs op € 0 kan worden vastgesteld. Zij kan eerst een hersteltermijn bieden om de afrekening alsnog aan te leveren of te corrigeren.

Bewaar daarom facturen, meterstanden, overeenkomsten met leveranciers en de berekening per huurder. Een overzichtelijk dossier helpt je vragen te beantwoorden en voorkomt dat kosten onvoldoende onderbouwd blijven. Dit is een belangrijk onderdeel van zorgvuldig vastgoedbeheer.

Wat betekent dit voor bestaande huurcontracten

Contracten die vóór 1 januari 2027 zijn ondertekend, vallen niet automatisch onder alle nieuwe regels. Voor veel onderdelen blijft het bestaande beleid gelden, terwijl andere wijzigingen juist wél op bestaande contracten van toepassing zijn. Denk aan collectieve verzoeken en de gevolgen van een ontbrekende of onjuiste afrekening.

Je kunt met een huurder afspreken om de nieuwe regels ook op een bestaand contract toe te passen. Daarvoor is uitdrukkelijke instemming van de huurder nodig. Binnen een wooncomplex kan dit helpen om verschillende berekeningsmethoden te beperken. Leg zulke afspraken duidelijk vast.

Zo bereid je jouw verhuur voor op 2027

Door de inrichting van je servicekosten nu te controleren, voorkom je dat je bij de eerstvolgende verhuring of jaarafrekening moet improviseren. Begin met de volgende punten:

Breng alle servicekostenposten in kaart en controleer of deze zijn toegestaan.
Beoordeel de berekening en verdeelsleutel per kostenpost.
Controleer of facturen, meterstanden en andere bewijsstukken volledig zijn.
Werk de inventarislijst en afschrijving van gemeubileerde woningen bij.
Maak onderscheid tussen bestaande contracten en contracten die vanaf 2027 worden ondertekend.
Controleer of je contracten, voorschotten en jaarlijkse afrekeningen op elkaar aansluiten.

Ga je binnenkort opnieuw verhuren? Neem de servicekosten dan direct mee bij het opstellen van de huurovereenkomst. Bij professionele woningverhuur zijn duidelijke afspraken over de kale huur, voorzieningen en voorschotten vanaf het begin van belang.

City Estate helpt bij woningverhuur en vastgoedbeheer

Veranderende regelgeving vraagt om een administratie die aansluit op de praktijk van jouw vastgoed. City Estate ondersteunt vastgoedeigenaren door heel Nederland bij woningverhuur en financieel, administratief, technisch en commercieel beheer. Daarbij hebben we aandacht voor duidelijke huurafspraken, de servicekostenadministratie en jaarlijkse afrekeningen.

Wil je weten wat de nieuwe regels betekenen voor jouw woning of vastgoedportefeuille? Neem vrijblijvend contact op met City Estate. We denken graag met je mee over de inrichting van je verhuur en vastgoedbeheer.

06sep

De kloof tussen huur en inkomen: wat verhuurders in 2026 moeten weten

De huurprijzen in de vrije sector blijven stijgen. Daardoor neemt ook het inkomen toe dat woningzoekenden nodig hebben om voor een huurwoning in aanmerking te komen. Voor verhuurders worden een realistische huurprijs, een zorgvuldige screening en transparante selectiecriteria daarom steeds belangrijker.

De belangrijkste cijfers op een rij

Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 1.892 per maand.
De gemiddelde maandhuur steeg in één jaar met 6,1%.
Ten opzichte van twee jaar geleden bedroeg de stijging 25,9%.
Bij een inkomensnorm van drie keer de huur is circa € 5.676 bruto per maand nodig.
De huurprijs per vierkante meter steeg met 7,3% op jaarbasis.
Ruim 42% van het aanbod kost inmiddels meer dan € 2.000 per maand.

De kloof tussen huurprijzen en inkomens groeit

In het eerste kwartaal van 2026 betaalden nieuwe huurders gemiddeld € 1.892 per maand. Een jaar eerder was dat € 1.783 en twee jaar geleden nog € 1.503. Daarmee is de gemiddelde maandhuur in twee jaar tijd met € 389, oftewel 25,9%, gestegen.

Ook de gemiddelde huurprijs per vierkante meter liep verder op. Deze steeg met 7,3% ten opzichte van een jaar eerder. Daarmee lag de stijging boven die van de koopprijzen (+5,1%), de inflatie (+2,1%) en de gemiddelde cao-lonen (+4,5%). Meer over de recente prijsontwikkeling, het afnemende aanbod en de regionale verschillen lees je in ons artikel: De huurmarkt in beeld: belangrijkste ontwikkelingen in Q2 2026.

Vooral huishoudens met een middeninkomen ondervinden hiervan de gevolgen. Zij verdienen vaak te veel om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, maar niet genoeg om eenvoudig toegang te krijgen tot de vrije sector.

Een gemiddelde huur vraagt om een fors inkomen

Veel verhuurders hanteren als vuistregel dat een huurder minimaal drie keer de maandhuur bruto moet verdienen. Bij een gemiddelde huurprijs van € 1.892 komt dit neer op een bruto maandinkomen van ongeveer € 5.676. Dat is € 327 meer dan een jaar eerder.

Een dergelijke inkomensnorm is geen wettelijke verplichting. Bovendien geeft het bruto inkomen niet altijd een volledig beeld van de financiële draagkracht van een kandidaat. Bij een zorgvuldige screening kunnen ook het dienstverband, het inkomen van een eventuele medehuurder, spaargeld, vaste financiële verplichtingen en de betaalhistorie worden meegenomen.

Het doel is om te beoordelen of een kandidaat de huur naar verwachting structureel kan dragen, zonder geschikte huurders op voorhand onnodig uit te sluiten.

Betaalbaar aanbod wordt steeds schaarser

De meeste belangstelling richt zich op het lagere en middeldure deel van de vrije sector. De prijsklasse vanaf de liberalisatiegrens van € 1.228,07 tot € 1.500 vertegenwoordigde in het eerste kwartaal van 2026 slechts 21,4% van het aanbod, maar ontving 34,5% van alle reacties.

Ook woningen tussen € 1.500 en € 2.000 zijn sterk in trek. Tegelijkertijd kost inmiddels ruim 42% van de aangeboden vrije sector huurwoningen meer dan € 2.000 per maand. Een jaar eerder was dat nog 36,5%.

Een hogere huurprijs leidt daarom niet automatisch tot een beter verhuurresultaat. Naarmate de huurprijs stijgt, wordt de groep geschikte en financieel draagkrachtige kandidaten kleiner. Dit kan leiden tot minder reacties of een langere verhuurperiode.

Een marktconforme huur is niet altijd toegestaan

Bij het bepalen van een nieuwe huurprijs is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de markthuur en de wettelijk toegestane huurprijs. Het woningwaarderingsstelsel bepaalt of een woning binnen de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.

Onder meer de oppervlakte, het energielabel, de WOZ-waarde, buitenruimten en aanwezige voorzieningen bepalen het aantal WWS-punten. Een actuele puntentelling is daarom een belangrijke eerste stap bij iedere nieuwe verhuring.

Vervolgens kan worden beoordeeld welke huurprijs juridisch is toegestaan en hoe deze zich verhoudt tot vergelijkbare woningen in de omgeving. Zo ontstaat een huurprijs die zowel wettelijk onderbouwd als commercieel realistisch is.

Zorgvuldig en transparant huurders selecteren

Bij veel belangstelling voor een woning moeten kandidaten op een objectieve en transparante manier worden beoordeeld. De selectiecriteria moeten vooraf duidelijk zijn en bij vergelijkbare kandidaten op dezelfde wijze worden toegepast.

Een professioneel selectieproces bestaat onder meer uit:

duidelijke inkomens- en documentatievereisten;
controle van inkomen, dienstverband en identiteit;
een consequente toepassing van de selectiecriteria;
veilige verwerking van persoonsgegevens;
een goede vastlegging van de uiteindelijke keuze.

Een zorgvuldige werkwijze helpt om betalingsrisico’s te beperken en verkleint de kans op discussies achteraf.

City Estate ondersteunt bij professionele woningverhuur

City Estate helpt vastgoedeigenaren door heel Nederland bij het verantwoord verhuren van woningen. Wij verzorgen onder meer WWS-puntentellingen, huurprijsadvies, woningpresentatie, bezichtigingen, kandidaatselectie en screening.

Ook na de verhuur kunnen wij het financiële, administratieve, commerciële en technische vastgoedbeheer verzorgen. Zo houd je als eigenaar grip op zowel het verhuurproces als de volledige huurperiode.

Wil je weten welke huurprijs bij jouw woning past of zoek je ondersteuning bij het vinden van een geschikte huurder? Neem dan vrijblijvend contact op met City Estate. We denken graag met je mee.

15jul

De huurmarkt in beeld: belangrijkste ontwikkelingen in Q2 2026

De vrije sector huurmarkt blijft onder druk staan. Het aanbod neemt verder af, terwijl de gemiddelde huurprijzen opnieuw stijgen. Tegelijkertijd zorgen veranderende wet- en regelgeving en een toenemende belastingdruk ervoor dat verhuurders kritisch kijken naar de toekomst van hun vastgoed. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor vastgoedeigenaren en beleggers?

De belangrijkste cijfers op een rij

De gemiddelde vierkantemeterprijs steeg met 4,7% ten opzichte van een jaar eerder.
In het tweede kwartaal kwamen 11.389 vrije sector huurwoningen beschikbaar en werden 12.150 woningen afgemeld.
Het aanbod nam hierdoor per saldo met 761 woningen af.
Een vrije sector huurwoning ontving gemiddeld 27 reacties.
De gemiddelde maandhuur voor nieuwe huurders bedroeg € 1.882.
Een huurwoning stond gemiddeld 20 dagen online.
De krapte-indicator kwam uit op 0,89 en wijst nog altijd op een uitgesproken verhuurdersmarkt.

Huurprijzen stijgen harder dan inflatie en koopprijzen

De gemiddelde huurprijs per vierkante meter in de vrije sector lag in het tweede kwartaal van 2026 4,7% hoger dan een jaar eerder. Daarmee stegen de huren harder dan de prijzen van koopwoningen, die met 3,9% toenamen. Ook lag de stijging boven de inflatie van 3,3%.

Nieuwe huurders betaalden gemiddeld € 1.882 per maand. Dat is 3,1% meer dan in hetzelfde kwartaal van 2025. Twee jaar eerder bedroeg de gemiddelde maandhuur nog € 1.557. Daarmee is de gemiddelde huurprijs in twee jaar tijd met bijna 21% gestegen.

Het is daarbij belangrijk om te benadrukken dat het om gemiddelde vraagprijzen bij nieuwe verhuringen gaat. De huurprijs die een verhuurder daadwerkelijk mag vragen, is afhankelijk van onder meer de woningwaardering, het toepasselijke huursegment en de geldende wet- en regelgeving.

Aanbod vrije sector neemt verder af

In het tweede kwartaal van 2026 kwamen 11.389 vrije sector huurwoningen beschikbaar. Tegelijkertijd werden 12.150 woningen afgemeld, omdat deze werden verhuurd, verkocht of om een andere reden van de markt verdwenen.

Per saldo nam het beschikbare aanbod daardoor met 761 woningen af. Deze ontwikkeling past in een bredere trend waarbij verhuurders besluiten hun woning bij een huurderswissel te verkopen. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur spelen niet alleen de huurprijsregulering, maar ook fiscale lasten en hogere exploitatiekosten een steeds grotere rol in de afweging tussen aanhouden en verkopen.

Minder reacties, maar nog steeds een krappe markt

Een vrije sector huurwoning ontving in het tweede kwartaal gemiddeld 27 reacties. Een jaar eerder waren dat er nog 56. Dat lijkt opvallend, omdat het totale aanbod tegelijkertijd verder afneemt.

Een belangrijke verklaring is de veranderende samenstelling van het aanbod. Een groter deel van de beschikbare woningen bevindt zich in de hogere prijsklassen. Op deze woningen reageren doorgaans minder woningzoekenden dan op woningen in het betaalbare en middeldure segment. Juist in de prijsklasse tussen circa € 1.228 en € 1.500 per maand blijft de concurrentie groot.

De afname van het gemiddelde aantal reacties betekent daarom niet dat de druk op de gehele huurmarkt is verdwenen. Vooral het aanbod van betaalbare huurwoningen blijft beperkt.

Vrije sector blijft een verhuurdersmarkt

Pararius brengt de verhouding tussen vraag en aanbod in beeld met een krapte-indicator. Daarbij worden onder andere het woningaanbod, de instroom van nieuwe huurwoningen, de looptijd van advertenties en het aantal reacties meegenomen.

In het tweede kwartaal van 2026 kwam deze indicator uit op 0,89, tegenover 0,32 een jaar eerder. De druk op de markt is daarmee iets afgenomen, maar van een evenwichtige markt is nog geen sprake. Volgens Pararius begint een eerste vorm van marktevenwicht pas bij een score van 5.

Een huurwoning stond gemiddeld 20 dagen online voordat deze werd afgemeld. Dat is twee dagen langer dan een jaar eerder. Ondanks deze lichte verruiming blijft de vrije sector daarmee structureel krap.

Hogere huurprijzen leiden tot hogere inkomenseisen

De stijgende huurprijzen hebben directe gevolgen voor woningzoekenden. Verhuurders hanteren bij de beoordeling van kandidaten vaak een inkomenseis die is gebaseerd op een veelvoud van de maandhuur. Bij een uitgangspunt van drie keer de huur komt het benodigde bruto maandinkomen bij de gemiddelde huurprijs uit op circa € 5.648.

Een jaar eerder bedroeg dit ongeveer € 5.477 per maand. Vergeleken met het tweede kwartaal van 2024 is de gemiddelde inkomensdrempel met bijna € 1.000 per maand gestegen.

Een passende inkomenseis kan verhuurders helpen om betalingsrisico’s te beperken. Tegelijkertijd blijft het belangrijk om kandidaten zorgvuldig en op een transparante, objectieve en niet-discriminerende manier te beoordelen.

Meer gemeubileerde woningen in het aanbod

Naast de huurprijzen verandert ook de samenstelling van het vrije sector aanbod. In het eerste kwartaal van 2026 werd 43,4% van de woningen gemeubileerd aangeboden, tegenover 35% een jaar eerder. Het aandeel kale woningen nam in dezelfde periode af van 31,7% naar 23,5%.

Gemeubileerde woningen hadden gemiddeld de hoogste vierkantemeterprijs. Toch betekent dit niet automatisch dat gemeubileerd verhuren voor iedere eigenaar de meest aantrekkelijke keuze is. De juiste oplevervorm hangt onder andere af van:

de locatie en het type woning;
de beoogde doelgroep;
de verwachte huurperiode;
de kosten en afschrijving van de inventaris;
de toegestane huurprijs;
de afspraken over meubilering en bijkomende kosten.

Een goede analyse vooraf voorkomt dat investeringen in stoffering of meubilering onvoldoende rendement opleveren.

Grote regionale verschillen

Amsterdam bleef in het tweede kwartaal van 2026 de duurste huurmarkt van Nederland, met een gemiddelde prijs van € 28,69 per vierkante meter. Daarna volgden Amstelveen met € 25,10 en Hoofddorp met € 23,87 per vierkante meter.

De sterkste prijsstijgingen werden gemeten in Helmond (+21,0%), Rijswijk (+18,2%) en Hoofddorp (+16,8%). Op provinciaal niveau was Noord-Holland met gemiddeld € 25,72 per vierkante meter het duurst. Friesland (€ 14,33) en Drenthe (€ 14,55) kenden de laagste gemiddelde vierkantemeterprijzen.

Deze verschillen onderstrepen het belang van een lokale marktanalyse. Landelijke gemiddelden bieden richting, maar zijn niet altijd representatief voor een specifieke woning, straat of doelgroep.

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor verhuurders?

De cijfers laten zien dat er nog altijd veel vraag is naar vrije sector huurwoningen. Tegelijkertijd is verhuren complexer geworden. De toegestane huurprijs wordt niet uitsluitend door de markt bepaald, maar ook door het woningwaarderingsstelsel en de vraag of een woning in de sociale huur, middenhuur of vrije sector valt.

Daarnaast moeten verhuurders onder meer rekening houden met huurprijsbescherming, regels rond servicekosten, gemeentelijke voorschriften, verduurzaming en de jaarlijkse maximale huurverhoging. Voor 2026 gelden maximale huurverhogingen van 4,4% in de vrije sector, 6,1% in de middenhuur en 4,1% in de sociale huursector.

Een professionele aanpak begint daarom met een goede beoordeling van de woning. Denk aan een actuele WWS-puntentelling, controle van het energielabel, een realistische markthuuranalyse en een zorgvuldige screening van kandidaat-huurders. Ook tijdens de huurperiode zijn correcte administratie, tijdige communicatie en technisch beheer essentieel.

City Estate helpt vastgoedeigenaren vooruit

City Estate ondersteunt vastgoedeigenaren door heel Nederland bij woningverhuur en het dagelijkse vastgoedbeheer van woningen en vastgoedportefeuilles. Van huurprijsadvies, WWS-puntentellingen en kandidaatselectie tot financieel, administratief, commercieel en technisch beheer.

Wil je weten welke huurprijs bij jouw woning past, welke regelgeving van toepassing is of hoe je het rendement en beheer van jouw vastgoed kunt optimaliseren? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. We denken graag met je mee.

Bron: Huurmonitor Q2 2026 – Pararius

16dec

Bereikbaarheid tijdens de feestdagen

Tijdens de feestdagen is ons kantoor beperkt bereikbaar. De reactietijd op e-mails kan langer zijn dan gebruikelijk en ook telefonisch zijn wij minder goed bereikbaar.

Ons kantoor is gesloten op de volgende momenten:

Woensdag 24 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 25 december 2025 gehele dag;
Vrijdag 26 december 2025 gehele dag;
Woensdag 31 december 2025 vanaf 15:00 uur;
Donderdag 1 januari 2026 gehele dag;
Vrijdag 2 januari 2026 gehele dag;

In deze periode kan het langer duren voordat reparatieverzoeken worden opgevolgd, omdat veel onderhoudsbedrijven tijdens de feestdagen en de jaarwisseling gesloten zijn of met een beperkte bezetting werken. Wij hopen op je begrip hiervoor

Bij ernstige calamiteiten die niet kunnen wachten, kun je altijd contact opnemen via 085 – 06 07 004. Luister het bericht volledig, zodat wij je in urgente situaties goed kunnen helpen.

Wij wensen je fijne kerstdagen en een gelukkig en gezond 2026!

15dec

De maximale huurverhoging in 2026

Vandaag heeft de Rijksoverheid de maximale huurverhoging voor 2026 gepubliceerd. De huurprijzen mogen in alle sectoren (de sociale sector, middenhuur en de vrije sector) geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur: maximaal 4,1%
Middenhuur: maximaal 6,1%
Vrije sector: maximaal 4,4%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 4,1%

In de sociale huursector gaat de huurverhoging in per 1 juli 2026. Tot die datum blijft het maximale verhogingspercentage van 5% gelden, zoals vastgesteld voor 2025. Vanaf 1 juli 2026 wordt de maximale huurverhoging bepaald op basis van de gemiddelde inflatie over de afgelopen drie jaar, vermeerderd met 0,5%. Over de periode van december 2022 tot en met december 2025 bedroeg deze gemiddelde inflatie 3,6%. Dit betekent dat de maximale jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2026 uitkomt op 4,1%. Dit percentage geldt tot 1 juli 2027.

Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging 4,1.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 6,1%

In de middenhuursector mag de huur op grond van de wet worden verhoogd met maximaal de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Doordat de lonen dit jaar sterker zijn gestegen dan de inflatie, ligt de toegestane huurverhoging in het middensegment hoger dan in de vrije sector. Over de periode van december 2024 tot en met december 2025 bedroeg de CAO-loonontwikkeling 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% komt de maximale huurverhoging voor 2026 daarmee uit op 6,1%.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,4%

In de vrije sector mag de huurverhoging volgens de wet worden gebaseerd op óf de inflatie óf de CAO-loonontwikkeling. Het laagste van deze twee percentages is leidend, waarna de verhuurder daar maximaal 1% bij mag optellen. In de periode van december 2024 tot en met december 2025 lag de gemiddelde inflatie met 3,4% lager dan de loonontwikkeling van 5,1%. Met de wettelijke opslag van 1% resulteert dit in een maximale huurverhoging van 4,4%. Deze maximale verhoging is van toepassing op alle zelfstandige woningen in de vrije sector, waaronder eengezinswoningen, studio’s en appartementen, evenals op ligplaatsen voor woonboten.

Lagere huurverhoging mogelijk

De genoemde percentages zijn maximale grenzen. Een hogere huurverhoging is niet toegestaan, maar een lagere verhoging of het ongewijzigd laten van de huurprijs wel. In de sociale huursector ontvangt de huurder een voorstel tot huurverhoging van de verhuurder, waarbij ook een lager percentage dan het maximum kan worden gehanteerd.

Voor woningen in de middenhuur en vrije sector is de daadwerkelijke huurverhoging afhankelijk van wat in de huurovereenkomst is vastgelegd. Is daarin een lager percentage afgesproken, dan geldt dat lagere percentage. Staat er een hoger percentage vermeld, dan mag de huur alsnog niet meer stijgen dan het wettelijk vastgestelde maximum. Dit geldt ook wanneer eerder een hogere verhoging is overeengekomen, bijvoorbeeld in verband met verduurzaming van de woning.

Tot slot mag een huurverhoging maximaal één keer per jaar worden doorgevoerd.

Bron: Rijksoverheid

17sep

Interview VG Visie Reinier Derksen van City Estate

In de zomereditie van VG Visie heeft onlangs een uitgebreid interview met Reinier Derksen, eigenaar van City Estate, gestaan. In het artikel vertelt Reinier o.a. meer over:
– De ontwikkelingen in de vastgoedmarkt;
– De koerswijziging van City Estate: van particuliere verhuurders naar professionele beleggers;
– De nieuwe balans tussen residentieel en commercieel vastgoed in onze portefeuille;
– En een persoonlijk inkijkje in de achtergrond en drijfveren van Reinier.

Lees het artikel hieronder of anders via de website van VG Visie.

18mrt

De maximale huurverhoging in 2025

In 2025 mogen huurprijzen in zowel de sociale sector, middenhuur als de vrije sector geïndexeerd worden. Hieronder vind je een overzicht van de maximale huurverhogingen per segment:

Sociale huur (kale huur tot €900,07 per maand): maximaal 5%
Middenhuur (kale huur tussen €900,07 en €1184,82 per maand): maximaal 7,7%
Vrije sector (kale huur vanaf €1184,83 per maand): maximaal 4,1%

Sociale huur: maximale huurverhoging van 5%

Voor sociale huurwoningen, waarvan de kale huur niet hoger is dan €900,07 per maand, geldt vanaf 1 juli 2025 een maximale huurverhoging van 5%.

Tot 1 juli 2025 blijft de maximale huurverhoging gelijk aan die vanaf 1 juli 2024, namelijk 5,8%. Dit geldt ook voor studentenkamers, woonwagens en standplaatsen. Vanaf 1 juli 2025 is de maximale huurverhoging verlaagd naar 5%.

Middenhuur: maximale huurverhoging van 7,7%

Voor middenhuurwoningen met een kale huurprijs tussen €900,07 en €1184,82 per maand is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 7,7%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging voor middenhuurwoningen in 2025 gelijk is aan de cao-loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024, plus 1 procentpunt. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. Daardoor is de maximale huurverhoging vanaf 1 januari 2025 (6,7% cao-loonontwikkeling + 1 =) 7,7% voor middenhuurwoningen.

Middenhuurwoningen zijn zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met:

met een huurcontract van 1 juli 2024 of later; en een
aanvangshuur in 2024: boven 879,66 euro en niet meer dan 1.157,95 euro; of een
aanvangshuur in 2025: boven 900,07 euro en niet meer dan 1.184,82 euro.

Ook zelfstandige woningen (eengezinswoningen, studio’s en appartementen) met een hogere beginhuur, maar met 144 tot 187 punten volgens het woningwaarderingsstelsel zijn middenhuurwoningen.

Vrije sector: maximale huurverhoging van 4,1%

Voor vrije sectorwoningen, met een kale huur vanaf €1184,83 per maand, is de maximale huurverhoging in 2025 vastgesteld op 4,1%.

De wet bepaalt dat de toegestane huurverhoging in de vrije sector is gekoppeld aan het laagste percentage van de inflatie en de loonontwikkeling. De loonontwikkeling van december 2023 tot december 2024 was 6,7%. De inflatie van december 2023 tot december 2024 was 3,1%. Daardoor is de toegestane jaarlijkse huurverhoging vanaf 1 januari 2025 maximaal (3,1% inflatie + 1 =) 4,1% in de vrije sector.

Bron: Rijksoverheid

12apr

Indexering van huurprijzen in 2024

Op 9 april 2024 heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel van minister De Jonge gesteund, met als doel huurders in de vrije sector te beschermen tegen extreme huurprijsstijgingen. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft hierover een artikel gepubliceerd, waarin we de belangrijkste punten willen belichten.

Deze wet legt een maximum op aan het indexatiepercentage voor huurwoningen in de vrije sector. De Tweede Kamer heeft besloten dit maximum te laten gelden tot 1 mei 2029, twee jaar langer dan eerder voorgesteld.

Het maximum indexatiepercentage wordt vastgesteld op basis van de gemiddelde CAO-loonontwikkeling of de inflatie (consumentenprijsindex, CPI). Bij het laagste van deze percentages mogen verhuurders nog 1% toevoegen. Eerder hadden wij al een artikel gepubliceerd over de maximum huurverhoging tot 1 mei 2024. Inmiddels is de verhoging van 1 mei 2024 tot 1 januari 2025 bekend, waarbij de maximaal toegestane verhoging 5,5% blijft, wat neerkomt op 4,5% inflatie plus 1 procentpunt.

Het wetsvoorstel past ook de verjaringstermijn aan. Onder de huidige regelgeving kan een verhuurder niet-doorgevoerde huurverhogingen op een later moment alsnog doorvoeren, wat huurders met onverwachte en aanzienlijke huurstijgingen kan confronteren. Het wetsvoorstel scherpt de regels voor ‘opgespaarde huurverhogingen’ aan, waarbij een verhuurder alleen zo’n gemiste huurverhoging mag doorvoeren als hij zijn huurder hier jaarlijks over heeft geïnformeerd. De Tweede Kamer heeft bepaald dat een verhuurder maximaal twee gemiste jaarlijkse huurverhogingen op een later moment mag doorvoeren.

Wat betekent dit in de praktijk?

De Rijksoverheid heeft onderstaande maximum verhogingen voor de sociale- en vrijesector huurwoningen vastgesteld.

Huurverhoging sociale huurwoning

De huurprijs kan maximaal met 5,8% stijgen als de (kale) huur €300,- of meer per maand bedraagt (gelijk aan de gemiddelde loonontwikkeling).
Als de (kale) huur lager is dan €300 per maand, kan de huurprijs met maximaal €25 verhoogd worden. Dit stelt verhuurders in staat om zeer lage huurprijzen sneller te verhogen voor een betere prijs-kwaliteitverhouding

Huurverhoging vrijesector huurwoning

Voor woningen in de vrije sector geldt sinds 1 januari 2024 dat de huurprijs maximaal met 5,5% verhoogd mag worden. Mocht er in de huurovereenkomst een hoger percentage vermeld staan, dan blijft de maximale verhoging van 5,5% alsnog van kracht. De toegestane huurverhoging van 5,5% geldt van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024.

Op 1 mei 2024 loopt de wet die de beperking van de huurverhogingen regelt af. De Tweede Kamer heeft op 9 april 2024 ingestemd met verlenging, en het huidige maximum (het laagste percentage van inflatie en cao-loonontwikkeling, plus 1%) gehandhaafd. Als ook de Eerste Kamer tijdig (uiterlijk 23 april 2024) met het wetsvoorstel instemt, blijft de maximaal toegestane huurverhoging vanaf 1 mei 2024 voor de rest van kalenderjaar 2024 (4,5% inflatie + 1 =) 5,5%. In de Eerste Kamer kan het wetsvoorstel niet meer worden aangepast, maar alleen worden aangenomen of verworpen.

15dec

Maximale huurverhoging vrije sector in 2024 op 5,5%

Vandaag heeft de Rijksoverheid het maximale percentage voor de huurverhoging in de vrije sector vanaf 1 januari 2024 aangekondigd. De toegestane jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector is vastgesteld op maximaal 5,5%, bestaande uit 4,5% inflatie en een extra procentpunt. Deze regel is van toepassing op diverse woningtypen in de vrije sector, zoals zelfstandige woningen, studio’s, appartementen en zelfs ligplaatsen van woonboten. Het definitieve percentage waarmee de gereguleerde huren vanaf 1 juli 2024 mogen stijgen, wordt later in december bekendgemaakt.

De huurverhoging in 2023 voor de vrije sector bedroeg 4,1%, wat resulteert in een huurverhoging van +1,4% voor het jaar 2024.

Berekening van het percentage

In het vrije segment is het laagste percentage tussen de loonontwikkeling en inflatie bepalend voor de maximale huurverhoging. Verhuurders mogen hier een extra 1% aan toevoegen. In december 2022 tot december 2023 bedroeg de inflatie (CPI) 4,5%, terwijl de CAO-loonontwikkeling in dezelfde periode 5,8% was. Daarom wordt voor het jaar 2024 gerekend met het lagere inflatiepercentage.

Voorstel voor verlenging van de maximering

De impact van de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector hangt meestal af van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. De toegestane huurverhoging van 5,5% is van kracht van 1 januari 2024 tot 1 mei 2024. Na deze datum vervalt de wet die deze maximering reguleert. Minister Hugo de Jonge werkt aan een voorstel om huurders in de vrije sector ook na 1 mei te beschermen tegen aanzienlijke huurprijsstijgingen. Zonder verlenging van deze maximering zullen huurders in de vrije sector na 1 mei 2024 niet langer beschermd zijn tegen onredelijke huurverhogingen.

1 2 3 4