Op 16 mei 2023 stemde de Tweede Kamer in met een wetsvoorstel om tijdelijke huurcontracten voor woonruimte af te schaffen. Het voorstel, ingediend door de ChristenUnie en de PvdA, kreeg steun van een meerderheid van de Tweede Kamer. Het doel van de maatregel is om buitensporigheid op de huurmarkt tegen te gaan en een vast huurcontract weer de norm te maken. Wanneer ook de Eerste Kamer instemt, zullen er enkele veranderingen plaatsvinden. In dit artikel lees je alles over deze (mogelijke) wijziging.
Uit een opinieonderzoek van Vastgoedactueel.nl blijkt dat de overgrote meerderheid van de Nederlanders voorstander is van overheidsingrijpen in de huurprijzen wanneer deze te hoog worden en niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Er is dus een groot draagvlak voor maatregelen om de midden huur te reguleren en het woningwaarderingsstelsel dwingend te maken.
Het is begrijpelijk dat veel huurders en verhuurders profiteren van vaste en langlopende huurcontracten. Maar onder bepaalde omstandigheden blijft tijdelijke verhuur natuurlijk gewenst. Er blijven nog steeds mogelijkheden hiervoor bestaan.
De voorgestelde veranderingen
De Wet vaste huurcontracten zorgt ervoor dat een deel van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, die in 2016 werden geïntroduceerd, worden afgeschaft. Tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimtes van maximaal twee jaar zijn niet langer mogelijk. Kamers kunnen niet meer voor maximaal vijf jaar worden verhuurd.
Uitzonderingen
Tijdens de behandeling van het wetsvoorstel is er een wijziging voorgesteld. Het doel hiervan is om bepaalde categorieën huurders nog steeds een tijdelijk huurcontract van twee jaar te kunnen bieden. Hoe dit precies zal worden vormgegeven, moet nog blijken.
Mogelijke uitzonderingen zijn huurders die:
- Tijdelijk werken of studeren in een andere stad dan waar hun woning staat (ook expats);
- Sloop en/of renovatie waardoor huurder tijdelijk elders moet wonen, totdat de woning klaar is;
- Maatschappelijke opvang en/of huurders in een sociale noodsituatie (met urgente huisvestingsbehoefte);
- Bepaalde overleden bloedverwanten (huurders via een woningcorporatie).
Uitbreiding van de opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik'
Als een verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen, wordt vaak een beroep gedaan op de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’. Deze opzeggingsgrond wordt nu uitgebreid zodat de verhuurder de huurder kan opzeggen als hij de huurwoning wil toewijzen aan een bloedverwant in de eerste graad, zoals ouders, kinderen, echtgenoot en adoptieouders.
Het is van belang dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen. Indien de huurder niet instemt, dan volgt een opzeggingsprocedure. In dat geval dien jij als verhuurder ook rekening te houden met mogelijke (verhuis)vergoedingen, waar een huurder zich op kan beroepen.
Verkoop na samenwonen
Een nieuwe opzeggingsgrond is de mogelijkheid om op te zeggen voor een verhuurder, die zijn eigen woning zelf heeft bewoond en deze woning eigenlijk wil verkopen, maar vervolgens tijdelijk verhuurt. De verhuurder verhuurt in dat geval tijdelijk zijn eigen woning omdat de verhuurder zelf is gaan samenwonen. Dit stelt de verhuurder in staat om te gaan ‘proef samenwonen’.
Is de proef geslaagd? Dan hoeft de verhuurder zijn eigen woning niet meer terug en mag de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De verhuurder wil zijn woning in dat geval verkopen. Eén van de belangrijkste voorwaarden die hieraan zijn verbonden is dat de maximale termijn van twee jaar geldt voor de huurovereenkomst.
Tijdelijke verhuur blijft bestaan
Ondanks dat de regeling voor tijdelijke huurovereenkomsten wordt afgeschaft, zijn er nog steeds opties om tijdelijk te verhuren of gebruik te maken van specifieke beëindigingsmogelijkheden. Zo zijn er bepaalde categorieën huurders aan wie tijdelijke verhuur nog steeds is toegestaan.
Voorbeelden hiervan zijn o.a.:
- Verhuren op basis van de Leegstandswet;
- Verhuren op basis van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur;
- Verhuren van flexwoningen (waarvoor een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend);
- Verhuren met een ontruimingsbeding (diplomatenclausule/tussenhuur);
- Verhuren ten behoeve van bepaalde doelgroepen (seniorenwoningen, studenten, promovendi of bijvoorbeeld grote gezinnen)
Voordelen van onbepaalde tijd huurovereenkomsten
Als verhuurder is er niets mis mee om een langdurige huurovereenkomst aan te gaan, vooral als je van plan bent de woning langdurig te verhuren en geen andere plannen hebt met de woning of de omgeving ervan, en je een goede woning en een betrouwbare huurder hebt.
Sommige verhuurders kiezen bewust voor een langere looptijd om zekerheid te hebben over de inkomsten uit verhuur. Zo min mogelijk mutaties in het huurbestand geeft verhuurders ook een gevoel van zekerheid. Huurders krijgen sneller de kans om elkaar te leren kennen en de kans op overlast wordt verkleind. Als er echter ernstige overlast is van een huurder of als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen, kan zowel bij tijdelijke als permanente verhuur een rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst beoordelen.
Uitzonderingssituaties
Tijdelijke verhuur wordt beschouwd als een bijzondere situatie, waarbij doorgaans vooraf bekende omstandigheden spelen en waarbij de wet verschillende opties biedt die kunnen worden benut. Het is echter van essentieel belang om deze situatie schriftelijk en duidelijk vooraf vast te leggen, zoals ook vereist door de Wet Goed Verhuurderschap die op 1 juli 2023 van kracht wordt.
Conclusie
Hoewel het wetsvoorstel de positie van huurders versterkt, zijn er ook zorgen geuit over de mogelijke negatieve gevolgen voor het aanbod in de vrije huursector. Het is belangrijk om een balans te vinden tussen het beschermen van huurders en het behouden van het aanbod aan huurwoningen. Minister Hugo de Jonge gaf aan dat hij denkt dat de scherpste kantjes van het wetsvoorstel zijn afgehaald, maar benadrukte ook het belang van het behoud van huurwoningen.
Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten, die naar verwachting ook door de Eerste Kamer zal worden aangenomen, worden de tijdelijke huurcontracten zoals die in 2016 zijn ingevoerd afgeschaft. De lopende huurovereenkomsten worden gewoon voortgezet op basis van de bestaande regels.
Bovendien worden er extra mogelijkheden geboden om een huurcontract op te zeggen, maar in de meeste gevallen zal er een vast contract moeten worden aangegaan. Dit hoeft echter geen nadelige gevolgen te hebben, zowel voor de verhuurder als voor de huurder. Indien er sprake is van bijzondere omstandigheden die vereisen dat er een tijdelijke huurovereenkomst wordt gesloten, blijven deze mogelijkheden nog steeds bestaan.
Door deze wijziging wordt voorkomen dat er om de twee jaar een nieuwe huurder moet worden gezocht voor een woning, omdat de tijdelijke huurovereenkomst afloopt en verlenging niet is toegestaan. Dit zorgt zowel voor de huurder als voor de verhuurder voor meer stabiliteit en gemoedsrust.